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不動産売却で住み替えを考える時の注意点は？失敗しないポイントを紹介
2025-06-20
住み替えを考えている方にとって、不動産の売却にはさまざまな疑問や不安がつきものです。たとえば、「住宅ローンが残っていても売却できるのか」「売却と購入のタイミングはどう調整すればいいのか」など、ひとつずつ丁寧に確認すべき点が多くあります。この記事では、住み替え時に押さえるべき資金計画やタイミング調整、気になる諸費用や税金のポイントについて、分かりやすく解説いたします。住み替えに失敗しないための基礎知識を、一緒に確認していきましょう。
売却と購入のタイミング調整と仮住まいの検討
住み替えを成功させるためには、現在の住まいの売却と新居の購入のタイミングを適切に調整することが重要です。主な方法として「売り先行」と「買い先行」があります。それぞれのメリットとデメリットを理解し、自身の状況に合わせた選択を行いましょう。
以下に、「売り先行」と「買い先行」の主なメリットとデメリットをまとめました。
| 方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売り先行 |
|
|
| 買い先行 |
|
|
「売り先行」は、現在の住まいを先に売却する方法です。これにより、売却価格が確定し、新居購入の資金計画が立てやすくなります。また、売却活動に余裕を持てるため、希望価格での売却が期待できます。しかし、新居が見つからない場合、仮住まいが必要となり、引っ越しが2回必要になるなどの手間や費用が発生します。
一方、「買い先行」は、新居を先に購入する方法です。これにより、理想の物件をじっくり探すことができ、仮住まいの必要がありません。しかし、現在の住まいが売却できるまでの間、二重の住宅ローンを抱える可能性があり、資金計画が難しくなる点がデメリットです。
仮住まいが必要となるケースでは、賃貸物件の家賃や敷金・礼金、引っ越し費用などが発生します。これらの費用は、住み替え全体のコストを増加させる要因となるため、事前にしっかりと計画を立てることが重要です。
スムーズな住み替えを実現するためには、以下のポイントを押さえたスケジュール管理が求められます。
- 売却と購入のタイミングを可能な限り合わせる
- 仮住まいが必要となる場合、その期間や費用を事前に見積もる
- 信頼できる不動産会社と連携し、適切なアドバイスを受ける
これらのポイントを踏まえ、自身の状況や希望に合わせた住み替え計画を立てることが、成功への鍵となります。
不動産売却時の査定額と実際の売却価格のギャップ
不動産を売却する際、多くの方が不動産会社から提示される査定額と、実際の売却価格に差が生じることに驚かれます。このギャップが生じる主な理由と、その対策について詳しく解説いたします。
まず、査定額と実際の売却価格が一致しない理由として、不動産会社ごとの査定基準の違いが挙げられます。各社は独自のマニュアルや過去の取引事例を基に査定を行うため、同じ物件でも査定額にばらつきが生じることがあります。特に、大手不動産会社では独自のマニュアルを使用する場合もあり、これが査定額の差異を生む要因となっています。
また、不動産会社が媒介契約を獲得するために、実際の市場価格よりも高い査定額を提示するケースもあります。これは、売主にとって魅力的に映るかもしれませんが、実際の市場ではその価格で売却が難しく、結果的に価格を下げざるを得なくなることが多いです。高すぎる売出価格は、売却期間の長期化や価格下落のリスクを高める要因となります。
このようなリスクを避けるためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された査定額の根拠や販売戦略をしっかりと確認することが重要です。以下に、査定額と実際の売却価格の差を最小限に抑えるためのポイントをまとめました。
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 複数の不動産会社に査定を依頼する | 異なる会社からの査定結果を比較し、相場感をつかむことができます。 |
| 査定額の根拠を確認する | 提示された査定額がどのような基準やデータに基づいているのかを確認し、納得のいく説明を受けることが大切です。 |
| 適正な売出価格を設定する | 市場の相場や物件の特性を考慮し、適正な価格で売り出すことで、早期売却の可能性が高まります。 |
不動産売却は大きな取引であり、慎重な判断が求められます。査定額と実際の売却価格のギャップを理解し、適切な対策を講じることで、スムーズな売却を実現しましょう。
住み替え時の諸費用と税金の把握
住み替えを検討する際、売却と購入に伴う諸費用や税金を正確に把握することが重要です。これらの費用を事前に理解し、適切な資金計画を立てることで、スムーズな住み替えが可能となります。
まず、不動産売却時に発生する主な諸費用を以下にまとめます。
| 費用項目 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う手数料 | 売却価格に応じて変動 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する収入印紙代 | 契約金額により異なる |
| 登記費用 | 抵当権抹消登記などの手続き費用 | 司法書士報酬が含まれる |
次に、売却益が発生した場合に課税される譲渡所得税について説明します。譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額で計算されます。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超の場合は長期譲渡所得と分類され、税率が異なります。さらに、所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合、軽減税率の特例が適用され、税率が低くなります。
また、住み替え時には新居の購入に伴う税金も考慮する必要があります。主なものとして、不動産取得税や固定資産税があります。これらの税金は物件の評価額や購入時期によって異なりますので、事前に確認しておくことが大切です。
これらの諸費用や税金を正確に把握し、適切な資金計画を立てることで、住み替えをスムーズに進めることができます。専門家と相談しながら、計画的に進めていきましょう。
まとめ
住み替えに伴う不動産の売却は、資金計画や住宅ローンの残債確認、売却と購入のタイミング調整、実際の売却価格と査定額のギャップ、さらに諸費用や税金の把握など、多くの注意点が存在します。計画的に情報収集を行い、余裕を持ったスケジュール管理を心掛けましょう。細やかに準備を進めていけば、住み替えは無理なくスムーズに進められます。まずはご自身の状況に合った一歩を踏み出してみてください。
後藤正浩
部署：株式会社go-to不動産 本店
資格：宅地建物取引士
魚介が美味しく、支援も充実しており住みやすさが魅力な明石が好きです。
魚介が食べたくなったら魚の棚に行き新鮮な魚やタコ、貝を選ぶのが楽しいです！
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