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空き家の不動産売却で税金はどうなる？知っておきたい費用のポイントも解説
2025-07-04
空き家を所有している方の中には、「売却したいけれど費用や税金が心配…」と感じている方が多いかもしれません。実際、空き家を売却する際には多くの費用や税金がかかるため、事前に情報を知っておくことがとても重要です。この記事では、空き家の売却時に発生する主な費用や税金、その計算方法、さらに税負担を軽減できる特例制度について分かりやすく解説します。適切な準備をすることで、不安なくスムーズな売却を目指しましょう。
空き家を売却する際にかかる主な費用
空き家を売却する際には、さまざまな費用が発生します。主なものとして、仲介手数料、解体費用、リフォームや修繕費用が挙げられます。以下でそれぞれの費用について詳しく説明します。
仲介手数料の計算方法と上限額について
不動産会社を通じて空き家を売却する場合、仲介手数料が発生します。仲介手数料は、売却価格に応じて以下のように計算されます。
| 売却価格 | 仲介手数料の計算方法 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5% |
| 200万円超～400万円以下の部分 | 売却価格の4% |
| 400万円超の部分 | 売却価格の3% |
例えば、売却価格が1,000万円の場合、仲介手数料は以下のように計算されます。
- 200万円 × 5% = 10万円
- 200万円 × 4% = 8万円
- 600万円 × 3% = 18万円
合計で36万円となります。これに消費税が加算されます。
解体費用の目安と建物の構造による費用差について
老朽化が進んだ空き家を更地にして売却する場合、解体費用が必要となります。解体費用は建物の構造や規模によって異なります。以下に一般的な解体費用の目安を示します。
| 建物の構造 | 坪単価の目安 | 30坪の建物の解体費用 |
|---|---|---|
| 木造 | 3万～4万円 | 90万～120万円 |
| 鉄骨造 | 4万～6万円 | 120万～180万円 |
| RC造（鉄筋コンクリート造） | 5万～8万円 | 150万～240万円 |
解体費用は、建物の構造や立地条件、周辺環境によっても変動します。例えば、重機が入りにくい場所や、隣接する建物が近接している場合、費用が高くなる傾向があります。
リフォームや修繕費用が必要となるケースとその費用感について
空き家を売却する際、物件の状態によってはリフォームや修繕が必要となる場合があります。特に、内装や設備が老朽化している場合、買主の印象を良くするために最低限の修繕を行うことが望ましいです。以下に主な修繕項目とその費用の目安を示します。
| 修繕項目 | 内容 | 費用相場 |
|---|---|---|
| クロス張替え（壁紙） | 汚れた壁紙を新しく張り替える | 800～1,500円/㎡ |
| フローリング補修 | 傷や剥がれの補修 | 3,000～5,000円/㎡ |
| 畳の表替え | 和室の畳を新しくする | 4,000～8,000円/畳 |
| ハウスクリーニング | 全体の清掃 | 5万～15万円 |
これらの修繕を行うことで、物件の印象が向上し、売却がスムーズに進む可能性が高まります。ただし、大規模なリフォームは費用対効果を考慮し、慎重に判断することが重要です。
空き家の売却に際しては、これらの費用を事前に把握し、計画的に進めることが成功への鍵となります。
空き家売却時に発生する税金の種類と計算方法
空き家を売却する際には、主に以下の税金が発生します。
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
それぞれの税金について、詳しく解説いたします。
譲渡所得税の計算方法と所有期間による税率の違い
空き家を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税が課されます。譲渡所得は以下の式で計算されます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費には、購入時の代金や仲介手数料、登録免許税などが含まれます。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や測量費、解体費用などが該当します。
譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断されます。
| 所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%） |
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%） |
例えば、譲渡所得が800万円の場合、所有期間が5年以下であれば約317万円、5年超であれば約162万円の税金が発生します。
印紙税の税額と契約金額に応じた軽減措置
不動産売買契約書には、契約金額に応じた印紙税が課されます。印紙税額は以下の通りです。
| 契約金額 | 通常税率 | 軽減税率（※） |
|---|---|---|
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
※軽減税率は、2014年4月1日から2027年3月31日までに作成された契約書に適用されます。
例えば、契約金額が1,000万円の場合、通常税率では2万円の印紙税が必要ですが、軽減税率が適用されると1万円となります。
登録免許税の概要と所有権移転登記にかかる税率
不動産の所有権移転登記を行う際には、登録免許税が発生します。税額は、固定資産税評価額に税率を掛けて計算されます。
| 不動産の種類 | 税率 |
|---|---|
| 土地 | 1.5%（2026年3月31日までの軽減税率） |
| 建物 | 2% |
例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地を売却する場合、登録免許税は15万円（1,000万円×1.5%）となります。
以上のように、空き家を売却する際には、譲渡所得税、印紙税、登録免許税といった税金が発生します。各税金の計算方法や税率を理解し、適切な手続きを行うことが重要です。
空き家売却の流れと注意点
空き家を売却する際には、スムーズな取引とトラブル回避のために、以下の流れと注意点を押さえておくことが重要です。
売却までの一般的なステップと各段階でのポイント
空き家の売却は、以下のステップで進められます。
- 市場調査と価格設定
周辺の不動産市場を調査し、適正な売却価格を設定します。 - 不動産会社の選定
信頼できる不動産会社を選び、媒介契約を結びます。 - 物件の準備
必要に応じてリフォームや清掃を行い、物件の魅力を高めます。 - 販売活動
広告や内覧を通じて買主を探します。 - 売買契約の締結
条件が合致した買主と売買契約を結びます。 - 引き渡し準備
必要書類の準備や、物件の最終確認を行います。 - 物件の引き渡し
残代金の受領後、物件を買主に引き渡します。
各段階でのポイントとして、適正な価格設定や信頼できる不動産会社の選定、物件の魅力向上、契約内容の確認などが挙げられます。
売却前に確認すべき法的手続きや必要書類
売却を進める前に、以下の法的手続きや書類の確認が必要です。
- 相続登記の完了
相続によって取得した空き家の場合、売却前に相続登記（名義変更登記）を完了させているか確認が必要です。 - 必要書類の準備
登記識別情報通知（権利証）、印鑑証明書（発行から3か月以内）、実印、本人確認書類（免許証やマイナンバーカード、パスポートなど）などが必要です。
売却時のトラブルを避けるための注意点と対策
トラブルを避けるため、以下の点に注意しましょう。
- 物件の状態確認
雨漏りやシロアリ被害など、建物の不具合を事前に確認し、必要に応じて修繕を行います。 - 契約内容の明確化
売買契約書や重要事項説明書に、物件の状況や引き渡し条件を明確に記載します。 - 売却期間の余裕
売却には時間がかかる場合があるため、余裕を持ったスケジュールを立てます。
これらのポイントを押さえることで、空き家の売却をスムーズに進めることができます。
まとめ
空き家の売却には、仲介手数料や解体費用、リフォーム費など多様な費用が発生し、税金面でも譲渡所得税や印紙税、登録免許税などさまざまな負担が伴います。負担を軽減するためには、3,000万円特別控除や取得費加算の特例を正しく理解し、条件や手続きに注意することが大切です。売却の各段階ごとに適切な準備と確認を行えば、税金や手続き面でのトラブルを未然に防ぎ、安心して取引を進められます。初めての方でも一つずつ丁寧に進めれば、空き家の売却は決して難しくありませんので、まずは基礎知識を押さえておくことから始めましょう。
後藤正浩
部署：株式会社go-to不動産 本店
資格：宅地建物取引士
魚介が美味しく、支援も充実しており住みやすさが魅力な明石が好きです。
魚介が食べたくなったら魚の棚に行き新鮮な魚やタコ、貝を選ぶのが楽しいです！
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