土地査定の方法が知りたい方必見！売却前に確認すべきポイントをご紹介

土地査定の方法とは何かを理解する

土地を売却しようとお考えの皆さまにとって、まず「土地査定とは何か」をしっかり理解していただくことが大切です。査定とは、土地のおおよその価値を知るための作業で、売却のための第一歩となります。

主な査定の方法には、次の三つがございます。まず「机上査定」は、土地の所在地や面積などのデータをもとに、過去の類似取引事例から簡易に価格を算出します。手軽に利用できる反面、個別の事情（地形・日当たりなど）は反映されにくく、あくまで概算となります。

次に「訪問査定」は、不動産会社の担当者が実際に土地を訪れて、現地の状況を踏まえて価格を算出します。個別事情を反映できるため精度は高いですが、時間がかかる点はご注意ください。

最近では「ＡＩ査定」という方法も注目されています。これはＡＩ（人工知能）が過去の取引データや地価情報を解析して算出する方法で、迅速かつ精度の高い査定が期待できる一方、システムの限界としてデータが古いと反映が遅れる恐れもございます。

下表に、主な査定方法ごとの特徴を整理しております。

このように、机上査定は「まず相場を知りたい」、訪問査定は「具体的な価格を知りたい」、ＡＩ査定は「データに基づく迅速な判断をしたい」という方にとって、それぞれ適した方法でございます。ご自身の状況に合わせて、適切な選択を心がけていただければと思います。

自分でできる土地査定方法（公的データ利用や相場確認）

これから土地を売却しようとしている方にとって、公的データや実勢価格を活用すれば、自分で相場を把握する重要な一歩になります。それぞれの方法をリズミカルに、かつ正確にご紹介します。

まず、公示地価や基準地価を使えば、近隣の標準地点の㎡単価がわかります。1㎡あたりの価格に土地の広さを掛けて、さらに1.1倍すると「おおよその実勢価格」がつかめます。

次に、路線価は相続税の評価基準として国税庁が公表しています。路線価を㎡単価で取得し、÷0.8（地価公示価格との比較基準）してから面積と1.1倍をかけると、売却の目安になる金額が出ます。

また、毎年届く固定資産税の課税通知書に記載された評価額を使うのも便利です。この評価額は公示地価の約70％とされており、÷0.7して1.1倍すれば、より実勢に近い相場が把握できます。

さらに、国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」では、過去の実際の取引価格（実勢価格）が閲覧できます。類似する土地の㎡単価を調べて、平均値をとり、土地の広さに掛け合わせると、より「売れる価格」に近いイメージが得られます。

以上の方法を組み合わせれば、机上ではありますが「自分でできる土地査定」が現実的な判断材料になります。公示地価や路線価などの公的データと実勢価格を合わせて、バランスよく見比べてみてください。

不動産会社への査定依頼の進め方

土地を売却しようと考えている方が、不動産会社へ査定を依頼する際の進め方について解説します。まずは複数社に査定を依頼することからスタートしましょう。以下に、その理由や流れ、便利な手段と注意点を分かりやすく整理しました。

まず大切なのは、査定は必ず複数の不動産会社に依頼することです。会社ごとに査定額が異なることは珍しくなく、１社だけでは妥当な価格かどうか判断できません。複数社からの査定を比較することで、土地の相場をつかみやすくなります。特に、不動産会社の提示額があまりにも高すぎたり低すぎたりする場合は、根拠を確認することが重要です。ですから、査定を比較することで、より正確な判断が可能になります。

次に、査定方法としては「机上査定」と「訪問査定」の二つがあります。机上査定は物件の住所や面積などのデータをもとに簡易的に算出される査定で、迅速におおよその価格を把握できます。しかし土地の形状や接道など現地の状況が反映されにくいため、訪問査定も合わせて活用するのが理想です。訪問査定では担当者が現地を調査し、実際に売れそうな価格を提示してもらえるだけでなく、担当者の対応も確認できるメリットがあります。

そして、一括査定のサービスも賢く活用しましょう。一括査定サイトに情報を入力するだけで、複数社に一度に査定依頼ができ、手間を大幅に減らせます。ただし便利な反面、査定額が高すぎる傾向にある場合や、個人情報の取り扱いについて慎重になる必要がある点も理解しておきましょう。入力前にはプライバシーポリシーを確認し、不安があれば断りの代行サービスなどを活用する選択肢もあります。

進め方の流れとしては、まず土地の基本情報や必要書類、境界の状態などを整理し、複数社に机上査定を依頼します。査定結果から対応や根拠のしっかりした会社を絞り、それから訪問査定を依頼すると効率的です。手間を省きつつ、より正確な査定を得たい方には、一括査定サイトの併用も効果的です。こうした段階を踏むことで、土地を売却しようとしている方が納得のいく価格設定と不動産会社選びにつなげられます。

査定結果を活用して次のステップへ進む方法

土地を売却しようとしている方が、査定結果をどのように活用すればよいか迷っているなら、ここが重要な分かれ道です。査定額はスタートに過ぎません。まずは、提示された査定額の裏にある根拠をしっかりと確認しましょう。不動産会社によって算出方法や評価基準が異なるため、根拠説明を丁寧に聞くことで納得と安心を得られます。また、高すぎる査定額に飛びつくのは禁物です。根拠が不明瞭なまま依頼すると、後で価格調整を求められたり、売却が難航したりするリスクがあります。査定結果は複数の会社で比較し、担当者とのやりとりも含めた対応力にも注目して判断しましょう。例えば、根拠となる類似地の取引価格や公示地価などのデータをどれだけわかりやすく丁寧に示してくれるか、応対の迅速さや誠実さも重要な判断材料になります。

次に、査定結果をもとに売却準備や価格設定にどう反映するかを考えていきましょう。査定額を目安として、自分でも公示地価や固定資産税評価額など公的データを調べ、相場の妥当性を裏付ける情報として活用できます。たとえば、「公示地価×1.1」や「固定資産税評価額÷0.7×1.1」で相場の目安を算出する方法もあります（※）。それを踏まえたうえで、実勢価格や近隣の取引事例を参考に、売り出し価格を慎重に決定しましょう。さらに、売却に向けた具体的な準備も着実に進めておくとよいです。たとえば、境界が未確定なら確定測量の検討、土地の清掃・整備、必要書類の整理などを進めておくことで、スムーズな販売につながります。

このように、査定結果を鵜呑みにするのではなく、根拠を確認し、コミュニケーションの安心感を重視し、公的データで裏付けた上で、自分なりの判断材料にしていくこと。それが、次の「媒介契約」や「価格設定」「売却準備」へとつながるステップです。

まとめ

土地の査定方法は、これから土地を売却しようと考えている方にとって大切な第一歩です。机上査定や訪問査定、公的データの活用など、さまざまな方法が存在し、それぞれに特徴や活用のコツがあります。査定額に加え、その根拠や担当者とのやりとりも大切にしてください。不動産会社への依頼は慎重に比較し、納得できる形で進めることがポイントです。正しい知識を身につけて、後悔のない土地売却の準備を始めましょう。