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再建築不可の土地売却で注意点は何か？売る前に知っておきたい対策をご紹介
2025-08-11
再建築ができない土地をお持ちの方は、いざ売却を検討するとなると「なぜ売りにくいのか」「どのような注意点があるのか」といった悩みや疑問を抱えることが多いのではないでしょうか。再建築不可の土地は、通常の土地とは異なる特有の問題点やリスクが存在し、慎重な対応が必要となります。この記事では、再建築不可の土地を売却する際に知っておきたい重要なポイントや注意点を分かりやすく解説し、損をしないための具体的な対策まで詳しくご紹介します。まずは理由や背景を整理し、少しでも有利な売却を目指したい方はぜひご一読ください。
再建築不可の土地が売りにくい理由と基本的注意点
再建築不可の土地が売却しづらい主な理由には、住宅ローンが組みにくい点と建て替えができない点が挙げられます。これは買い手にとって大きなリスクとなり、物件の魅力を下げる要因です。具体的には、金融機関による担保評価が低いため、審査に通りにくく、融資額も希望に届かないケースが多々あります。しかも建物を取り壊すと新たに建築することができないため、老朽化した建物があっても価値が低くなる傾向があります。これらの法制度上の制約と市場評価の低さが相まって、買い手が現れにくいのです（住宅ローンが組みにくい点）／（建て替えできない点）
実際の売却価格は、周辺の再建築可能な土地に比べておおむね５〜７割程度になる傾向があります。場合によってはさらに低く、３割台にとどまることもあります。土地単体としての将来性が低く、市場での流通性が限られるため、価格を抑えないと売却が難しくなるのです。
| 売却が難しい理由 | 影響 |
|---|---|
| 住宅ローンが組めない | 購入希望者が減少し、現金購入者に限定される |
| 建て替え不可 | 老朽化による将来のリスクが高く、魅力が下がる |
| 売却価格の下落（相場の5〜7割） | 市場価格との差が大きく、買い手との価格調整が必要 |
以上のように、再建築不可の土地は制約や評価の低さのために売却しづらいのが現実です。売りに出す際には、こうした背景を理解し、価格・条件設定を慎重に行うことが必要です。
境界や接道に関する事前確認の重要性
再建築不可の土地を売却する際には、事前に境界と接道の状況をしっかりと確認することが、トラブル回避と円滑な売却につながります。
まず、境界があいまいなままだと、隣人とのトラブルに発展する恐れがあります。所有範囲にズレが生じると、隣人から土地の返還や損害賠償を求められる可能性があるため、境界確定測量を土地家屋調査士に依頼し、登記簿への反映と境界標の設置をしておくことが大切です。測量には数十万円と数ヶ月かかることもありますので、売却の早い段階での対応が望ましいです。
（例：費用・期間：30～80万円、3～4ヶ月程度）
また、接道義務を満たしていない場合は、再建築不可となる要因のひとつです。これを解消する方法としては以下のような手段があります。
| 手段 | 概要 | 注意点 |
|---|---|---|
| 隣地の購入や借地 | 間口を2ｍ以上確保し接道義務を満たす | 交渉が難航する場合や費用負担が大きい可能性あり |
| セットバック | 後退させて道路幅員を確保する手続き | 敷地面積が減少し、プランに影響を与える可能性あり |
| 43条但し書き許可 | 特定条件下で例外的に建築を認める制度 | 自治体の審査が必要、必ず認可されるわけではない |
さらに、私道に接している場合には、その道が建築基準法上の道路として認められているか確認が必要です。通行権や掘削権の有無、公道として認定される「位置指定道路」への手続きを調べておくとよいでしょう。
これらの手続きや測量は、専門家（建築士・司法書士・土地家屋調査士など）との連携によって、より正確かつスムーズに進められます。自社では適切な専門家とのパートナーシップを確保し、売却を検討する方に安心して進められるサポート体制を整えています。
売却方法と戦略のポイント
再建築不可の土地をより納得いく形で手放すには、戦略的な売却方法を選ぶことが大切です。まずは、複数の不動産会社に査定を依頼して、対応力や実績をしっかり比較しましょう。再建築不可物件に対する豊富な実績があるかどうか、対応姿勢が親身かどうかを見極めることが、納得感のある売却への第一歩となります。
次に、買取と仲介の違いを理解し、どちらが自分の状況に合うのか整理しておくことが重要です。買取は、売りやすい代わりに売却価格が相対的に下がる傾向がありますが、スピードや手間、リスク軽減の面で魅力的です。一方、仲介は高く売れる可能性がある反面、売却までの時間や住宅ローン利用制限で買い手が限られることもあります。
さらに、隣地所有者との協力も検討しましょう。隣接地の所有者が土地を取得することで再建築が可能となり、結果として売却条件の改善につながるケースもあります。ただし、個人間取引にはトラブルのリスクが伴うため、信頼できる当社のような専門家に相談のうえ進めることが安全です。
| 売却方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 買取 | 早期に売却できる／仲介手数料不要／契約不適合責任を免除されやすい | 売却価格が相場より低くなる傾向 |
| 仲介 | より高額で売れる可能性がある／購入希望者が見つかれば条件次第で柔軟に対応 | 買い手が限られ、売却に時間がかかることもある |
| 隣地所有者との交渉 | 再建築可能となり価格改善や売却条件向上が期待できる | 交渉に手間がかかり、個人間でのトラブルの可能性あり |
このように、自分の希望や状況に応じて「複数社査定」「買取と仲介の比較」「隣地所有者との協力」の三本柱で売却戦略を立てれば、スムーズで納得いく売却につながります。特に再建築不可物件は一般的な土地より難易度が高いため、豊富な経験をもつ当社へお気軽にご相談ください。必ずお力になります。
売却前の対応で避けるべき行動
再建築不可の土地を売りに出す前に、売却に向けて避けるべき行動をしっかり押さえておきましょう。まず、自己判断で建物を解体して更地にするのは、固定資産税の優遇措置が解除され、税負担が最大６倍になる恐れがあります。住宅用地の特例が適用されなくなるためで、特例対象だった住宅用地は１／６〜１／３に軽減されていた税額が、一気に本来の税額に戻ってしまいますので、注意が必要です。
また、専門家に相談せずにリフォームやリノベーションを進めるのもリスクです。再建築不可の状態では、大規模な工事が法的に制限されることもあり、無許可で行えば法令違反となり、是正命令や罰則の対象になる可能性があります。事前に建築士や自治体へ相談し、改修の可否を確認することが大切です。
さらに、老朽化した建物を長期間放置すると、倒壊や不法投棄、近隣への迷惑や損害賠償のリスクも高まります。特定空き家として行政指導を受け、固定資産税の増額や解体命令の対象になるケースもあるため、早めの対応と管理が肝心です。
| 避ける行動 | 発生し得るリスク | 対応すべき対策 |
|---|---|---|
| 自己判断で建物を解体して更地にする | 固定資産税の大幅増税／販売対象の買い手が激減 | まずは専門の不動産会社へ相談する |
| 専門家に相談せずにリフォームや改修を進める | 法令違反による罰則や契約トラブル | 建築士や自治体への事前確認を徹底する |
| 老朽化・放置したままにする | 倒壊・不法投棄・特定空き家指定などの行政対応 | 早期の管理・売却検討、専門家への相談 |
このように、安易に更地化したり独断で工事を進めたりせず、専門家とともに状況を見極めながら進めることが成功の鍵です。当社では再建築不可物件の特性を熟知し、売主様の負担を抑えながらスムーズに売却できるよう、丁寧に対応いたします。まずはお気軽にご相談ください。
まとめ
再建築不可の土地は、その特性から売却の難易度が高く、相場よりも価格が下がる傾向があります。しかし、境界や接道の状況を事前に確認し、測量や関係手続きを適切に行うことで、売却リスクを軽減できます。売却方法は、複数社の比較や買取・仲介それぞれの特徴を理解することが重要です。また、独断で建物を解体したり、専門家の意見を聞かずに対応することは避けるべきです。知識と準備をもって、後悔のない売却を進めましょう。
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後藤正浩
部署：株式会社go-to不動産 本店
資格：宅地建物取引士
魚介が美味しく、支援も充実しており住みやすさが魅力な明石が好きです。
魚介が食べたくなったら魚の棚に行き新鮮な魚やタコ、貝を選ぶのが楽しいです！
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