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明石市で相続した空き家の売却手続きは？費用や申請の流れも解説
2025-09-09
相続によって明石市に空き家を取得された方の中には、「どうやって売却手続きを進めればいいのか」「手続きや費用は複雑なのだろうか」といった悩みを持つ方が多くいらっしゃいます。本記事では、明石市における相続空き家の売却手続きや知っておくべき税制特例、注意すべき費用やリスクなど、知っておくべき重要なポイントを分かりやすくご紹介します。失敗せずに空き家売却を進めたい方は、ぜひ最後までご覧ください。
相続した空き家を売却するにはまず相続登記を
明石市で相続した空き家を売却する際、まず欠かせないのが「相続登記」です。これは登記簿上の所有者として正式に名義を移す手続きで、名義が被相続人のままでは売却や担保設定ができませんし、たとえ危険な建物であっても、解体には相続人全員の同意が必要になるなど、不便やリスクが伴います。
令和６年４月１日から不動産登記法が改正され、相続によって不動産を取得した相続人は、「取得を知った日」から３年以内に相続登記を行うことが法律上の義務となりました。遺産分割協議が成立した場合も協議成立の日から３年以内に登記する必要があります。正当な理由なく義務を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります（例：令和９年３月末までに完了すべき過去の相続も含まれます）。
相続登記の流れは主に以下のとおりです：
| ステップ | 内容 | 留意点 |
|---|---|---|
| 戸籍等の取得 | 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を用意する | 相続人が多数いる場合は収集に手間がかかります |
| 法務局への申請 | 法務局に登記申請書を提出する | 申請書類の作成・登録免許税などの費用が必要です |
| 登記完了 | 名義が相続人へ移り、登記簿に反映される | 売却や担保へスムーズに進めます |
これらの手続きには、法務局での相談や司法書士など専門家への依頼が可能です。また、手続きが難しい場合は「相続人申告登記」制度を活用し、相続人である旨を登記することで、義務の一部を履行したとみなされる場合もあります。
明石市で空き家を売却する際に適用できる税制特例
明石市で相続された空き家を売却する際には、「空き家の譲渡所得の３,０００万円特別控除」が適用できる場合があります。これは、被相続人が居住していた家屋および敷地（または耐震リフォーム後、あるいは取り壊し後の土地）を譲渡する場合に、譲渡所得から最高３,０００万円の控除が受けられる制度です。ただし、令和６年１月１日以降の譲渡において相続人が３人以上の場合には、控除額が２,０００万円となります。この制度を利用するには、「被相続人居住用家屋等確認書」の取得が必要です。明石市では、市内に所在する空き家について、この確認書の交付申請を受け付けています。申請後、通常一週間程度で発行されますが、記載漏れや添付書類の不備がある場合には時間が余分にかかる可能性がありますのでご注意ください。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 特別控除額 | 譲渡所得から最大３,０００万円（相続人が３人以上の場合は２,０００万円） |
| 確認書の取得 | 「被相続人居住用家屋等確認書」を明石市で交付申請 |
| 交付期間 | 申請から約１週間程度（書類不備時は延長） |
また、譲渡所得税の計算は「譲渡価格 − 取得費 − 譲渡費用」で求められますが、本特例を活用することで課税対象となる所得を大幅に減らすことが可能です。このような税制特例を適切に活用するためにも、明石市の確認書取得や譲渡時の費用把握を早めにご検討いただくことをおすすめします。
：明石市ならではの手続きを進めるポイント
明石市で相続した空き家を売却する際に押さえておきたい市役所での手続きをまとめました。スムーズな売却に向け、市と連携して進めるポイントです。
| 項目 | 内容 | 手続き窓口 |
|---|---|---|
| 相続人代表者指定（変更）届出書 | 相続人のうち代表者を市税書類の送付先として指定するための届け出 | 資産税課（西庁舎2階） |
| 被相続人居住用家屋等確認書 | 相続した空き家が売却特例（３千万円控除）に該当する旨を確認するための書類 | 住宅・建築課 |
| 自治体相談・確認 | 空き家に関する管理状態や防犯・環境の懸念に対応するため、市の建築安全課などと相談 | 建築安全課（まちづくり・建築・安全担当） |
まず、「相続人代表者指定（変更）届出書」は、相続登記を行うまでの間に、市からの固定資産税に関する連絡などを受け取る代表者を定めるための重要な手続きです。必要書類には、戸籍謄本や遺産分割協議書などがあります。提出先は市の資産税課となります。
次に、「被相続人居住用家屋等確認書」は、被相続人の居住用家屋であることを市が認めるための確認書で、相続空き家の売却に際し譲渡所得の３千万円特別控除を利用する際に必須です。申請書の記入や提出の流れを事前に確認し、添付書類（譲渡後の土地の全部事項証明書等）を整えておくとよいでしょう。
また、空き家の管理状況や防犯面に不安がある場合、明石市の「適正に管理されていない空き家に関する条例」に基づき、建築安全課が現地確認や改善要請を行うことがあります。事前に市の建築安全課に相談し、対応の流れや対応期間などを把握しておくと安心です。
これら相続登記、確認書取得、代表者届出などの手続きを円滑に進めるには、市役所の各窓口と連携し、事前に必要な書類や提出方法を確認しておくことが重要です。提出前に担当課へ問い合わせたり、申請書類の記載漏れや添付不備を避けることで、申請から処理までの時間を短縮できます。
空き家売却の前に知っておきたい費用とリスク管理
明石市で相続した空き家を売却される前には、いくつかの費用やリスクをしっかり把握しておくことがとても重要です。ここでは、主な費用と、特定空き家に指定された場合のリスクについて、わかりやすく整理いたします。
まず、登記費用や売却に伴う登記手続きの費用に加えて、解体費用も念頭に置いておきましょう。例えば、木造二階建て（約三十八坪）を解体する場合、解体費用が約百二十四万円、付帯工事も含めると合計で約百三十五万円ほどかかるケースがあります。また、別の例では、木造四十七坪の解体に伴い付帯作業なども含め、総額で約百八十八万円になることもあります。これらは明石市内の事例に基づいた目安ですので、実際には建物の構造や残置物などによって変動します。
次に、特定空き家に指定された場合の税負担の増加にも注意が必要です。明石市を含む全国の自治体では、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」により、放置され管理が不適切な空き家が「特定空き家」と認定されると、固定資産税や都市計画税の住宅用地特例が外れ、負担が大きく増加します。具体的には、特例が外れることで固定資産税の負担は以前の約四倍程度に、都市計画税も二倍程度に上昇するとされています。
こうしたことから、売却前には解体や整備の検討はもちろん、市役所への相談も大切です。特に解体によって「住宅用地特例」を喪失する場合は、税負担とのバランスを踏まえた判断が必要になります。また、市の相談窓口を活用することで、手続きの進め方や費用の補助制度などについても情報を得られます。こうした準備を通じて、安心して売却に進める土台を整えておくことが大切です。
以下に、主な費用と確認すべきリスクをひと目でご覧いただけるよう、表にまとめました。
| 項目 | 内容 | 目安の費用または影響 |
|---|---|---|
| 解体費用 | 木造二階建て（約三十八坪）解体＋付帯工事 | 約一百三十五万円程度 |
| 解体費用（別事例） | 木造四十七坪 解体＋諸経費含む | 約百八十八万円程度 |
| 税負担増（特定空き家指定時） | 住宅用地の特例が外れた場合 | 固定資産税 約4倍、都市計画税 約2倍に増加 |
売却をお考えの方は、ぜひこの情報を参考に、ご自身のケースに合った慎重な判断をしていただければと存じます。
まとめ
明石市で相続した空き家を売却する際には、まず相続登記を正しく行うことが最優先です。登記義務や税制特例などの制度を活用し、必要書類の取得や手続きの流れをしっかり押さえておくことで、安心して進めることができます。また、自治体独自の手続きや各種届出を怠らずに進めることが、無駄な負担やリスクの回避につながります。費用やリスク管理を冷静に見極め、解体や整備も含めてご検討いただくことで、円滑な売却を目指しましょう。
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後藤正浩
部署：株式会社go-to不動産 本店
資格：宅地建物取引士
魚介が美味しく、支援も充実しており住みやすさが魅力な明石が好きです。
魚介が食べたくなったら魚の棚に行き新鮮な魚やタコ、貝を選ぶのが楽しいです！
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