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明石市で相続した不動産の売却税金は？手取り額を増やす方法も紹介
2025-09-11
「明石市で相続した不動産を売却すると、どのような税金が発生するのか分からず心配」という方は多いのではないでしょうか。不動産の売却には譲渡所得税や住民税をはじめ、様々な税金が関わっています。この記事では、明石市で相続不動産を売却したい方に向けて、税金の基礎から押さえるべき特例制度、節税のポイントまで、専門家の視点で分かりやすく解説します。悩みを解決するためのヒントを、順を追ってご案内していきます。
相続不動産売却に関わる税金の基礎理解
明石市で相続した不動産を売却する際に、まず知っておくべき主な税金は、以下の通りです。
| 税金の種類 | 概要 | 留意点 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する収入印紙の税金。契約金額に応じて段階的に決まります。 | 売主・買主が各一通ずつ保管する場合、それぞれに印紙が必要です。契約額に応じた額を確認してください。 |
| 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税含む） | 売却益（譲渡所得）に課される税金で、所有期間により税率が変わります。 | 被相続人が取得した日から所有期間を算定し、「短期」と「長期」では税率が異なります。 |
譲渡所得の計算の流れは、以下の通りです。
- 売却価格（および精算金など）から、取得費・譲渡費用・特別控除を差し引いて譲渡所得を求めます。
- 取得費には、被相続人が取得した際の購入費用や相続人が支払った登記費用等が含まれます。建物は減価償却費を控除した額です。取得費不明な場合は売却価格の5％相当額で代替可能です。
- 譲渡費用とは、仲介手数料・測量費・印紙税など、売却に直接かかった費用です。
税率区分は以下の通りです。
- 短期譲渡（所有期間5年以下）：所得税約30%、住民税約9%、復興特別所得税を含め約39.63%
- 長期譲渡（所有期間5年超）：所得税約15%、住民税約5%、復興特別所得税含め約20.315%
これらの基本的な仕組みを理解することで、譲渡所得税および住民税の金額がおおよそ把握でき、適切な税務の準備が可能になります。
明石市ならではの特例・控除制度を確認しよう
相続した不動産を明石市で売却するとき、特に空き家に関する優遇制度や相続税に関する特例を知っておくことは、税金を抑える上でとても重要です。
まず、「空き家の譲渡所得の３千万円特別控除」は、被相続人が住んでいた家屋（耐震性のない場合は耐震リフォーム済み）が空き家となった場合、その家屋および敷地（あるいは取り壊した後の敷地）の譲渡所得から最大３千万円を控除できる制度です。この制度は、明石市でも国の制度により適用可能です。申請から確認書発行まで通常は一週間程度かかりますので、早めの対応が望ましいです。
次に、「相続税の取得費加算の特例」についてです。これは、不動産の売却時に相続税額の一部を取得費に加算して譲渡所得を減らす仕組みで、結果として譲渡所得税が軽減される効果があります。たとえば、相続税額の一部を取得費に加算することで、税額が数百万単位で節税できる事例も知られています。
さらに、明石市の「相続税路線価」の特徴としては、住宅地の平均で坪当たり約３０・７万円（㎡換算で約９万３千円）とされており、公示地価より割安な評価額となることが一般的です（2025年時点）。この路線価により相続税評価額が算出され、節税につながる場合があります。
明石市で不動産売却をするなら24時間365日相談可能な明石不動産売却買取センターへ下表に、これら特例の概要をまとめています。
| 制度名 | 内容 | 明石市での状況 |
|---|---|---|
| 空き家の３千万円特別控除 | 被相続人居住用家屋と敷地の売却で譲渡所得から３千万円控除 | 申請可能で、市役所での手続きにより確認書を取得 |
| 相続税の取得費加算の特例 | 相続税額の一部を取得費に加え、譲渡所得を抑える | 一定の条件で利用可能で、節税効果あり |
| 明石市の相続税路線価 | 評価額算定基準として、公示地価より安い坪単価 | 平均で約30.7万円／坪（2025年） |
節税につながる売却タイミングと手続きのポイント
相続不動産を売却する際には、売却のタイミングと並行して必要な手続きを整えておくことが、結果として税負担の軽減や手続きの円滑化につながります。
まず、令和６年４月からは相続登記（名義変更）が義務化されており、相続の事実を知った日から３年以内に登記を行わないと、過料（１０万円以下）が科せられる可能性があります。売却を見据える場合、まずはこの期限に余裕をもって登記を進めることが不可欠です。さらに、将来的な売却益に影響する各種税制特例（たとえば空き家譲渡時の３,０００万円特別控除）を活用するには、売却タイミングと特例適用要件の整合性を確認する必要があります。
次に、相続登記そのものと並行して行うべき主な手続きについて整理します。以下に、売却前に準備すべき主な流れを簡潔にまとめます。
| 手続き | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 相続登記（名義変更） | 戸籍・住民票・法定相続情報一覧図などで名義変更を行う | 義務化により３年以内の申請が必須 |
| 相続人代表者指定届出 | 市税の通知先などを指定する届出 | 明石市資産税課に対して提出 |
| 空き家譲渡の３,０００万円控除の申請 | 耐震基準を満たす空き家の売却で譲渡所得から控除 | 税務署への申請が必要 |
上記のうち、「相続人代表者指定届出」は、相続登記前に市役所への届け出として行い、相続登記の前提として税務署や市役所とのやりとりを円滑にします。
なお、売却スケジュールを立てる際には、相続税の納税期限（相続開始から１０か月以内）がある点も踏まえ、相続登記と売却のタイミングを調整する必要があります。たとえば、相続税申告を期限内に済ませたうえで、売却を行い譲渡所得税の計算に活かすようなタイムライン設計が望ましいです。
このように、売却タイミングと各種手続きを戦略的に整えることで、税負担の軽減や手取りの最大化につながります。どの手続きがいつ必要か、不安がある場合は難易度が低く、迅速な対応が望める司法書士や税務相談窓口の活用もご検討ください。
明石市の相続不動産売却で手取りを増やすためのポイント
明石市において相続した不動産を売却する際には、売却益から税金や諸費用を差し引いた「手元に残る金額」に注目し、計画的に進めることが非常に重要です。以下に、手取りを増やすための主要なポイントを整理してご紹介します。
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 取得費・譲渡費用の正確な把握 | 購入時の価格や仲介手数料、測量費、登記費用などを「経費」として計上し、譲渡所得を圧縮することで税負担を軽減できます。確定申告時に漏れなく反映することが大切です。明石市に限らず全国的にも重要なポイントです。 |
| 空き家特例の活用 | 被相続人の居住用家屋が空き家となっていた場合、耐震基準に適合するかリフォーム済みであれば、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。明石市では「被相続人居住用家屋等確認書」の発行を受けることで、この特例の適用が可能です。 |
| 固定資産税等の見直し | 相続によって所有者が変更された不動産は、固定資産税・都市計画税の課税内容に影響します。評価額の見直しや、住宅用地の特例が適用される場合、税負担の軽減につながる可能性があります。 |
| 専門家への早めの相談 | 取得費や譲渡費用の漏れ防止、特例適用の可否、評価額の見直しなど、手間と知識を要する部分は専門家に相談することでリスクを避けられ、結果的に税負担を抑えられます。 |
以上のように、取得費や譲渡費用を正確に経費として計上すること、明石市の特例に基づく控除を活用すること、そして不動産税に関する各種評価や負担の見直しを行うことが、手取りを増やすための鍵となります。適切な準備と計画で、売却後の手元資金を最大化しましょう。
まとめ
明石市で相続した不動産を売却する際には、譲渡所得税や住民税など複数の税金が関わります。きちんと税金の流れや手続きを理解し、特例や控除制度の活用を検討することで、負担を抑えながら売却を進められます。相続登記や売却のタイミング、取得費や経費の計上方法も、手取り額に大きく影響します。少しでも有利に売却を進めたい方は、ご自身の状況に合わせて、信頼できる専門家へ早めに相談することがおすすめです。不明点があれば、お気軽にご相談ください。
明石市で不動産売却をするなら24時間365日相談可能な明石不動産売却買取センターへ
後藤正浩
部署：株式会社go-to不動産 本店
資格：宅地建物取引士
魚介が美味しく、支援も充実しており住みやすさが魅力な明石が好きです。
魚介が食べたくなったら魚の棚に行き新鮮な魚やタコ、貝を選ぶのが楽しいです！
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