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明石市で相続した不動産の売却は注意点が重要！売却時に必要な流れも紹介
2025-09-15
相続した不動産の売却を検討されている方の中には、「何から始めたらいいのか分からない」「手続きの流れや注意点が知りたい」と感じている方も多いのではないでしょうか。特に明石市で相続不動産の売却を進める際には、登記の義務化や費用負担、税金対策、専門家への相談など、押さえておきたい重要なポイントがいくつもあります。本記事では、明石市で相続不動産を売却する際に知っておくべき注意点を分かりやすく解説いたします。
相続登記の手続きとその義務化の注意点
相続した不動産の名義を変更する「相続登記」は、これまでは任意でしたが、2024年（令和６年）４月１日から義務化されました。相続したことを知った日から３年以内に登記を行わないと、１０万円以下の過料が科される可能性があります。期限内に手続きしないことで、売却や担保設定、相続人間のトラブルなど、さまざまな実務上の支障が生じるため、速やかな対応が大切です。
さらに、2024年４月１日以前に相続した不動産であっても登記を済ませていない場合は、義務化の対象となります。この場合、相続を知った日または施行日から３年以内の、より遅い日を起点に期限が設定されます。最長では2027年３月31日まで登記手続きを行う猶予があるケースもありますので、該当する相続対象があれば早めの確認と対応をおすすめします。
手続きには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、住民票の除票、遺言書や遺産分割協議書（必要に応じて）など、多くの書類が必要です。書類収集や手続きに不安がある場合は、司法書士などの専門家に依頼することで、正確かつスムーズに進めることができます。特に明石市で相続不動産の売却をお考えの方は、最寄りの法務局や相続登記に詳しい専門家へのご相談を強くおすすめいたします。
| 項目 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 施行日 | 2024年４月１日 | この日以降の相続が対象 |
| 義務の対象 | すべての未登記相続不動産 | 過去の相続も含まれる点に注意 |
| 罰則 | ３年以内未登記で過料（10万円以下） | 売却前には必ず登記を |
売却準備における注意点と費用負担の認識
相続された不動産を売却する際には、まず査定や売却方法の選択が重要です。仲介による売却は市場価格での売却が可能ですが、仲介手数料が発生し、販売活動には6ヶ月ほどかかることもあります。一方、買取は早期の現金化が可能で、数日から1ヶ月程度で売却完了することが多いものの、仲介相場より10％から20％ほど低い価格になる傾向があります。そのため、ご事情や目的に応じて選択することが肝要です。売却にかかるコストを十分に理解したうえで進めましょう。
売却前には、清掃や整理を行うことで物件の印象を良くし、査定額を引き上げる効果が期待できます。ハウスクリーニングや不要物の撤去などの準備は、少しの手間で売却時の評価に差が出る要素です。特に相続物件は居住していないことが多いため、こうした対応は光るポイントになります。
売却にかかる主な費用には、登記費用、仲介手数料、解体費用などがあります。仲介の場合、報酬は売却価格に応じて設定され、例えば2000万円の売却では上限66万円（税込約72万6千円）となります。また、建物を更地にして売り出す場合には、構造によって坪あたり3～8万円程度の解体費用がかかります。測量が必要な場合には測量費も必要となり、特に境界未確定の土地では費用の折半など確認が必要です。
以下に主な準備項目とその概要をまとめた表をご覧ください。
| 項目 | 内容 | 留意点 |
|---|---|---|
| 査定・売却方法選び | 仲介か買取かの選択 | スピード重視なら買取、市場価格重視なら仲介 |
| 清掃・整理 | 不要物撤去やハウスクリーニング | 査定額アップの可能性あり |
| 費用負担 | 仲介手数料、解体費、測量費、登記費用など | 事前に見積りを取り、準備しておく |
税金対策と特例の活用方法
明石市で相続した不動産を売却する際、税金対策をしっかりと理解することが重要です。特に譲渡所得税（所得税・住民税）や相続税、そして活用できる特例に関する基本を整理いたします。
まず、譲渡所得税の計算は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に対して税率をかけて算出されます。取得費が不明な場合には、売却価格の5％で計算することも認められております。また、譲渡費用には仲介手数料や解体費用、印紙税、測量費などが含まれます。さらに、「課税譲渡所得」からは特別控除が引かれるため、要件を満たせば控除を活用することで節税につながります。
次に、明石市でも適用される「空き家の譲渡所得の三千万円特別控除」があります。被相続人の居住用家屋を相続後に売却する場合（耐震リフォーム済または取り壊した敷地を売却する場合など）、譲渡所得から最大三千万円を控除できます。申請から確認書発行までには通常一週間程度かかりますので、早めの準備をおすすめいたします。
さらに、相続税において大きな節税効果を期待できる「小規模宅地等の特例」も見逃せません。被相続人の居住用宅地について、最大で評価額を八割（業務用などは五割）減額できる制度です。対象となる土地面積や要件を満たすかどうか十分確認のうえ、適切に申告することが大切です。
以下に、主な節税項目をまとめた表をご紹介いたします：
| 項目 | 概要 | 効果 |
|---|---|---|
| 譲渡所得の計算 | 売却価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除 | 所得税・住民税の負担を軽減 |
| 空き家譲渡の三千万円控除 | 被相続人居住用家屋を売却した場合に適用 | 譲渡所得から最大三千万円控除 |
| 小規模宅地等の特例 | 居住用宅地の相続税評価を最大80％減額 | 相続税の負担を大幅に軽減 |
これらの制度は、それぞれ税の種類や適用条件が異なりますので、相続から売却までを見据えた全体の流れに沿って、対応を検討されるとよいでしょう。
専門家への相談と手続きを円滑に進めるためのポイント
相続不動産の売却にあたっては、司法書士、税理士、土地家屋調査士など、適切な専門家に早期に相談することが大切です。司法書士は相続登記や遺産整理手続き、必要書類の整備など登記関連を中心に対応してくれます。たとえば、明石市では複雑な相続登記や遺産分割協議書の作成など、豊富な実績を持つ事務所が多く存在します。税理士は相続税の申告や試算、控除制度の活用、税務上の最適な提案などに専門性があります。明石市内には相続税申告に強い税理士事務所があり、初回相談無料で対応するところもあります。土地家屋調査士は土地の境界確定や測量が必要な場合に、正確な図面作成や登記に必要な作業を担います。
明石市内で専門家を選ぶ際は、下記のような視点を押さえておくとよいでしょう。
| 選び方の視点 | ポイント |
|---|---|
| 実績と経験 | 明石市内で相続登記や売却サポートの実績が豊富な専門家を選ぶ |
| 相談のしやすさ | 初回相談無料、オンライン相談可、土日祝対応など、アクセス性を重視 |
| 連携体制 | 司法書士・税理士・土地家屋調査士など複数の専門家と連携して対応可能か確認 |
早めに相談を始めることで、次のようなメリットがあります。期限のある手続きを見落とさず対応できること、費用や必要書類の準備がしやすくなること、相続人間でのトラブルを避けるサポートを受けられることなどが挙げられます。特に相続登記の義務化（知られた日から３年以内に手続きが必要、違反時は過料）に対応するためには、司法書士への相談は早急に行うべきです。
まとめ
明石市で相続した不動産の売却を検討する際は、まず相続登記の義務化や罰則、手続きの流れを正確に把握することが重要です。売却準備では物件の査定や選択肢の整理、費用負担への認識も欠かせません。加えて、譲渡所得税やさまざまな税制特例を有効に活用することで、無駄な負担を軽減できます。また、手続きを円滑に進めるためには、信頼できる専門家のサポートを早めに受けることが成功の鍵となります。
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後藤正浩
部署：株式会社go-to不動産 本店
資格：宅地建物取引士
魚介が美味しく、支援も充実しており住みやすさが魅力な明石が好きです。
魚介が食べたくなったら魚の棚に行き新鮮な魚やタコ、貝を選ぶのが楽しいです！
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