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明石市で相続した不動産いつ売却すべき？時期の決め方や注意点も紹介
2025-09-08
相続した不動産の売却を考え始めたとき、「いつ売るのが一番良いのか」「不要なトラブルを避けて、安心して進めたい」と迷われる方は多いでしょう。特に明石市で相続不動産をお持ちの方は、地域ならではの市況や注意点にも気をつける必要があります。この記事では、明石市の不動産市場の動向や、売却時期を選ぶための具体的な指標、手続きの準備、売却後の税金対策まで、順を追って分かりやすく解説します。相続不動産の売却で後悔しないよう、最適な方法を見つけませんか。
市場状況から考える最適な売却時期（明石市 相続 不動産 売却 時期 に関心を持つ方向け）
明石市における不動産売却の相場動向を、物件種別（マンション・戸建て・土地）ごとに整理します。2025年8月時点の動向を基にします。
| 物件種別 | 価格の比較 | 備考 |
|---|---|---|
| 中古一戸建て | 前年同月比で約0.9％上昇 | 築10年、延床70㎡想定の相場より |
| 中古マンション | 前年同月比で約4.3％下降 | 築10年、専有70㎡想定の相場より |
| 土地 | 前年同月比で約0.9〜1.4％下降 | 敷地70㎡想定相場および2025年9月データより |
このように一戸建ては上昇傾向、マンションと土地はやや下落傾向にある現状です。
次に、季節的な傾向として、マンションの成約価格は年明けから春にかけて高まる傾向があります。2025年1月の成約価格は1,954万円、単価28.28万円と年間でもっとも高い水準でした。3月・4月も高水準で推移し、新生活需要の高まりを反映しています 。
以上を踏まえると、以下の方向性が考えられます：
| 対象物件 | 最適な戦略 |
|---|---|
| 一戸建て | 相場がやや上昇傾向の今、売却を検討。春に向けての準備も有効。 |
| マンション | 価格が下降中のものの、年明け〜春の需要期には価格上昇の可能性あり。 |
| 土地 | 価格は下落傾向のため、市場の回復や需要増のタイミングを見極めた方が安心。 |
春の新生活シーズンは一般的に販売活性期ですので、相続不動産を売却される際は、相場の傾向を踏まえて、物件種別ごとに戦略的に時期を選ぶと効果的です。
相続手続きと売却準備の進め方
相続した不動産を売却する際は、「相続登記（名義変更）」をまず行う必要があります。これは相続があったことを法務局に届け出て、登記簿上の所有者を正しく変更する手続きです。この登記が済んでいないと、売却そのものができませんし、不動産取引が進まないことがあります。司法書士に相談して進めると安心です。
売却前には、各種の書類や物件の整理・清掃といった準備も欠かせません。具体的には、相続関係を証明する戸籍謄本や除籍謄本、遺産分割協議書（ある場合）、登記に必要な固定資産税評価証明書などを整えておきます。また、建物の状況に応じて内部の片付けや簡易清掃を行い、物件の印象を整えておくことが、売却の成否にも影響します。
相続不動産には、共有名義や感情的配慮といった特有の注意点があります。共有名義の場合、原則として全ての共有者の同意がないと物件の売却はできません。ただし、自分の「共有持分」だけであれば、他の共有者の同意なしに売却できるケースもあります（ただしトラブルになりやすいため慎重な対応が必要です）。また、売却にあたって感情的な対立が起こることがあるため、話し合いや専門家への相談を通じて、冷静に整理しておくことが重要です。
| 準備項目 | 内容の例 | 注意点 |
|---|---|---|
| 相続登記 | 法務局への名義変更申請 | 司法書士に依頼すると安心 |
| 必要書類整理 | 戸籍謄本、遺産分割協議書など | 漏れがあると手続きが遅れる |
| 物件整理・清掃 | 内部の片付け、簡易清掃 | 印象が悪いと評価が下がる |
売却後の税金や節税対策のポイント
相続した不動産を売却した後、譲渡所得税が発生するかどうか、また控除や特例を活用できるかどうかが重要です。
まず、譲渡所得税は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額」で計算されます。取得費には購入時の代金や手数料、建物の場合は減価償却後の価額が含まれます。取得費が不明な場合には、売却価格の5％を概算取得費として使うことも可能です。譲渡費用には、仲介手数料、印紙代、測量費、解体費などが含まれ、適切に計上することで税負担を抑える効果があります。
税率については、所有期間によって異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」は税率がおよそ20.315％（所得税＋住民税＋復興特別所得税）となり、5年以下の「短期譲渡所得」ではおよそ39.63％と高くなります。相続した不動産の場合は、被相続人の取得時期を引き継いで所有期間を計算できるため、相続直後であっても長期譲渡所得として扱われることがあります。
さらに、空き家を相続した場合には「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」が使える可能性があります。被相続人の居住用家屋であること、耐震基準を満たしていること、相続開始から3年以内に売却することなどの条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
確定申告は必ず翌年の3月15日までに行う必要があります。特例を適用する場合は、申告をしなければ控除は認められません。そのため、売却を決めたら、必要書類を早めに揃え、余裕をもって手続きを進めることが大切です。
以下は、譲渡所得税の概要と特例をまとめた表です。
| 項目 | 内容 | 税率等 |
|---|---|---|
| 譲渡所得の計算式 | 売却価格－（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除 | － |
| 所有期間5年超（長期譲渡所得） | 被相続人の取得期間を含む | 約20.315％ |
| 空き家の3,000万円特別控除 | 相続後3年以内、耐震適合等の要件あり | 控除額最大3,000万円 |
売却のタイミングを判断するための具体的指標
明石市で相続した不動産の売却を検討される際、「今が売り時か」を判断するためには、複数の具体的な指標を総合的に見ることが大切です。
| 指標 | 内容 | 判断の活用法 |
|---|---|---|
| マンションの成約単価 | 2024年4月～2025年4月の平均は約23.9万円/㎡、2025年1月には28.28万円/㎡に達する高水準 | 単価が高まっている時期（特に春）は売却の好機と判断できます |
| 戸建て価格相場 | 2025年最新は坪単価約72.9万円（平米換算22.0万円/㎡）とやや下落傾向 | 平均への回復傾向が見られれば、売却価格のアップが期待できます |
| 土地の坪単価推移 | 2020年時点で35万円/坪、2025年には38万円/坪に上昇予測 | 将来値上がり期待があるため、長期的な売却戦略の判断材料になります |
まず、マンション市場では、2024年から2025年にかけて一平方メートル当たりの成約単価の平均が約23.91万円で推移し、2025年１月には28.28万円とこの１年で最も高い水準を記録しています。これは新生活シーズンに向けた需要の高まりが影響していますので、売却時期を選ぶ際の目安になります。
戸建てに関しては、2025年の価格相場では坪単価約72.9万円（平米で22.0万円）で、前年に比べて下降しています。とはいえ、今後の回復傾向が確認できれば、売却条件をよく見極めて動く判断材料になります。
土地については、2020年時点で35万円/坪だった相場が、2025年には38万円/坪に上昇すると予測されており、今後も値上がりが見込まれています。将来的な価格動向を踏まえて売却時期を長期的に考えることも有効です。
さらに、明石市の人口・世帯数は緩やかに増加しており、2025年1月1日時点の人口は約30万3,135人、世帯数は約14万1,853世帯となっています。この増加傾向は安定した住宅需要があることを示唆し、売却判断にポジティブに働く要素です。
これら指標を一覧表などで整理したうえで、相続不動産の種類や条件に応じた最適な売却時期を見極めることが大切です。特に需要が高まる春先や高価格傾向の月を狙うことで、良い条件での成約が期待できます。
まとめ
明石市で相続不動産の売却を考える際、まず市場の動向や季節による価格変化を把握し、最適な売却時期を見極めることが重要です。また、相続手続きや売却準備を丁寧に行い、名義変更や必要書類、物件の整理も怠らずに進めましょう。税金や節税対策についても、適用できる特例をしっかり理解し、確定申告の準備を行うことで安心です。地域の成約価格や人口動向など、具体的な指標を活用して、納得のいく判断に繋げていきましょう。
後藤正浩
部署：株式会社go-to不動産 本店
資格：宅地建物取引士
魚介が美味しく、支援も充実しており住みやすさが魅力な明石が好きです。
魚介が食べたくなったら魚の棚に行き新鮮な魚やタコ、貝を選ぶのが楽しいです！
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