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明石市の不動産は今どう動いている？市場動向から今後の注目点も解説
2025-11-30
明石市の不動産市場が気になっている方は多いのではないでしょうか。近年、地価や取引価格がどのように変化しているのか、背景にどんな要因があるのか知りたい方も多いはずです。本記事では、明石市における不動産の地価・価格トレンドや売買市場の最新状況、季節ごとの動き、そして今後を見据えた賢い判断のポイントまで、専門的な視点で分かりやすく解説します。明石市で不動産の購入や売却を検討している方の参考になる内容ですので、ぜひ最後までご覧ください。
明石市の地価・価格トレンドとその背景
明石市では、住宅地の地価が８年連続で上昇しており、２０２５年３月公示地価では前年度比約４．１％の伸びを記録しています。兵庫県内においても上位３位に入る上昇率であり、地価が堅調に推移していることがうかがえます。特に西明石エリアの住宅地が地価上昇を牽引しています。
中古マンション・戸建ての取引価格については、近畿圏のレインズ（月次レポート）によると、明石市を含む兵庫県西部では、２０２４年４月〜２０２５年４月の１３か月の平均成約価格が約１６４２万円、１平方メートルあたり平均成約単価は約２３．９１万円でした。春の需要期にあたる２０２５年１月には成約単価が２８．２８万円と最も高く、年度末に向けて価格が上昇する季節性も見られます。
このような地価・物件価格の安定した上昇には、人口増加や行政による手厚い子育て支援が背景にあります。明石市では１０年以上連続で人口が増加しており、２０２３年時点では１１年連続増という状況です。また、高校生までの医療費無料、中学生までの給食費無料、保育料は第二子以降無料、おむつ支給など、充実した支援制度が移住促進や子育て世代の定住を支えており、住環境としての魅力を高めています。
以下に、住宅地の地価・中古マンション相場・支援施策の概要を表形式でまとめました。
| 項目 | 状況 | 背景要因 |
|---|---|---|
| 住宅地地価（2025年） | ８年連続上昇、前年比＋約４．１％ | アクセス良好、子育て支援の充実による需要増 |
| 中古マンション成約価格 | 平均約１６４２万円、㎡単価約２３．９万円 | 春の需要期に価格上昇、安定した市場 |
| 人口・支援施策 | １１年連続人口増、高校生まで医療費無料など | 子育て世代の定住促進、行政の積極政策 |
取引データから読み解く売買市場の最新状況
まず、中古マンションの直近の成約価格と平米単価の月次動向を確認します。兵庫県全体では、たとえば2025年9月の成約価格は約2,748万円で、前年同月比6.9％増となっており、平米単価は38.27万円で5.3％の上昇です。一方、5月から7月にかけてはやや下落傾向が見られ、7月は前年比－15.3％となっています。このように、月によって多少の変動はあるものの、全体としては上昇傾向が続いています（表１参照）。
ここで、明石市エリアにおける中古マンションの価格推移を長期的に見てみると、2022年時点での価格は1,335万円、10年前から36.9％上昇しています。将来的には2032年までに15.1％の上昇が予測され、継続的な上昇傾向が見込まれています。
また、駅近など立地条件が価格に与える影響も明確です。明石市内において、駅徒歩1分の中古マンション坪単価は約63万円、徒歩20分では38万円と、距離が近いほど高額になる傾向があります。
加えて、一戸建てや土地などの他の不動産種別の最新状況も整理します。2025年時点での明石市の戸建て平均坪単価は72.9万円／坪（平米単価22.0万円／㎡）で、前年に比べて8.4％下落していることが確認されています。取引件数も前年より大幅に減少しており、取引傾向に変化が表れています。
以下に、上記内容を整理した表を示します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 中古マンション（兵庫県）月次成約価格 | 2025年9月：約2,748万円（前年比＋6.9％） |
| 中古マンション（兵庫県）平米単価 | 2025年9月：約38.27万円／㎡（前年比＋5.3％） |
| 中古マンション（明石市）10年推移 | 2022年：約1,335万円 → 2032年予測：約＋15.1％上昇 |
| 駅徒歩別坪単価（明石市） | 徒歩1分：約63万円／坪 → 徒歩20分：約38万円／坪 |
| 戸建て（明石市）坪単価 | 2025年：約72.9万円／坪（前年比－8.4％） |
これらのデータから、中古マンションは地域や立地に応じて着実に上昇傾向にある一方、戸建て市場では価格・取引件数ともにやや落ち着いた動きを示していることがわかります。各種物件種別の動向を把握することで、適切な判断材料を得られます。
季節性・需要供給・賃貸市場から見る明石市の売買市場の動き
明石市では、不動産の取引には明確な季節的傾向があります。特に春先（３月〜４月）は、新生活を迎える世帯の動きが活発になり、中古マンションの成約価格・単価が急上昇傾向にあります。実際、2025年１月には成約価格が1,954万円、単価28.28万円と年内で最も高い水準を記録し、３月・４月も高水準が続きました。これは、入学・入社期の需要増が背景にあります。
一方、賃貸市場との関係をみると、明石市の家賃相場は間取りや地域によって差があるものの、例えば１ＬＤＫ～２ＤＫでは月額約６〜７万円台、３ＬＤＫ〜４ＤＫでは７〜８万円台、４ＬＤＫ以上では11万円前後となっており、売買市場の動向と併せて賃貸需要の強さも見えてきます。これは、賃貸希望者の存在が売買市場の需給バランスに影響を与える状況を示しています。
また、明石市では需要と供給のバランスを左右する要因として、地域のイベントや市施策も無視できません。例えば、再開発による利便性向上や子育て支援の拡充は、住環境への評価を高め、売買・賃貸の双方に好影響をもたらします。こうした要素が重なる時期には取引が活性化し、市場全体が動きやすい環境となります。
以下の表は、季節ごとの市場動向や賃貸価格、需要供給の要因を整理したものです。
| 季節 | 売買市場の動き | 賃貸市場・需給要因 |
|---|---|---|
| 春（３〜４月） | 成約価格・単価が最も高い時期。新生活による需要増。 | 学生・新社会人による賃貸需要増。引越しの需要が売買にも波及。 |
| 夏〜冬（６〜２月） | 価格はやや落ち着く傾向。特に９月は価格が低下（例：2024年９月、価格1,308万円）。 | 賃貸でも需要変動。供給過多や静かな市況のときは買い手有利に。 |
| 地域イベント・施策時 | 再開発、子育て支援強化などで市場への注目が上昇。 | 居住魅力が向上し、売買・賃貸ともに活況化。 |
明石市で今後の市場動向を見据えた賢い判断のために
これから明石市の不動産を長期的な視点で検討される方に向けて、将来を見据えた資産性や判断基準を整理します。
| 視点 | 内容 | 注目ポイント |
|---|---|---|
| 資産性の基盤 | 住宅地の地価が８年連続上昇、2025年公示地価で前年比４.１％と兵庫県内でも上位 | 安定した地価上昇傾向が資産価値を支える |
| 人口・世帯の推移 | 人口と世帯数ともに増加傾向。2025年1月時点で人口約30.3万人、世帯数は約14.2万世帯 | 住み手が増え続ける背景は需要の継続要因 |
| 将来推計 | 将来的には人口減少の見通しもあるが、現在は転入超過や若年層の定住が続く | 長期的な計画のもと需給の変化に備える |
明石市は住宅地の地価が2025年時点で前年より４.１％上昇しており、兵庫県内でも上位の伸び率を誇ります。この傾向は子育て世代を中心とした人口増加によるもので、資産価値の安定につながる重要な要因です。
市の推計によると、2025年10月1日時点の推計人口は約30万6,536人、世帯数は約13万9,630世帯となっており、いずれも増加傾向にあります。また、2025年1月1日時点の住民基本台帳による人口は約30万3,135人、世帯数は約14.2万世帯で、それぞれ前年から増加していることが確認できます。このような人口および世帯の増加は、不動産需要の継続を支える背景となります。
将来的な人口増減については、国立社会保障・人口問題研究所の将来推計で減少傾向が見られるものの、現在明石市では転入超過が続き、特に子育て世帯の定住が進んでいる点に注目です。したがって将来の変化を見据えつつ、現時点での安定した需要を踏まえた判断が賢明です。
また、売却や購入のタイミングとしては、季節的な動向や需要供給の波を見ながら判断することが重要です。春や秋には取引が活性化しやすく、交渉の成立もしやすい傾向があります（詳しくは季節性・需要供給・賃貸市場の動きに関する項目をご参照ください）。さらに、長期的な資産形成や生活設計を考える際には、教育・交通・地域施策等の環境整備にも着目し、将来世代へのバトンタッチを見据えたプランを立てることをおすすめします。
まとめ
本記事では、明石市の不動産市場動向について詳しく解説いたしました。明石市は地価や住宅価格の堅調な上昇、人口増加や子育て支援といった安定要因により、資産価値の高い地域として注目されています。また、中古マンションの取引データや季節ごとの市場推移、賃貸市場との関係性からも、今後の資産形成に有益な情報を把握できたかと思います。売却や購入を検討される方は、こうした市場動向をもとに、ご自身にとって最適なタイミングや計画を立てることが大切です。明石市での暮らしや住まいについて、ご不安や疑問があれば、ぜひ専門家にご相談ください。
後藤正浩
部署：株式会社go-to不動産 本店
資格：宅地建物取引士
魚介が美味しく、支援も充実しており住みやすさが魅力な明石が好きです。
魚介が食べたくなったら魚の棚に行き新鮮な魚やタコ、貝を選ぶのが楽しいです！
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