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戸建て売却の相場はどう決まる？調べ方や価格の目安も解説
2026-01-31
戸建ての売却を考え始めたとき、「自分の家はいくらで売れるのだろう？」と気になりませんか。ですが、戸建ての売却相場は一つとして同じ条件がなく、築年数や立地、売却のタイミングによって大きく異なります。この記事では、戸建て売却相場の決まり方や影響を受ける要素、さらに自分で相場を調べる方法まで、初めての方でも理解しやすく解説します。損をしないための最初の一歩として、ぜひご参考になさってください。
戸建て売却相場の概要と影響要素
戸建ての売却相場は、築年数・立地・売却時期・土地面積・建物の状態など、複数の要素によって決まります。例えば築5年未満は購入時価格の約9割程度の価格で売れることが多く、築年数が進むにつれて価格は下がっていきますが、築20年以上でも一定の価格が残るケースもあります。実際、首都圏では築20年～25年でも平均約4,400万円という水準です。これは築浅物件ほどではないものの、土地価値や立地の良さが維持されているためです（表1参照）。
売り出し価格とは、不動産を売却に出す際に設定される希望価格であり、成約価格とは実際に売買契約が成立した価格を指します。多くの場合、成約価格は売り出し価格より下回ることが一般的ですが、築浅で人気の立地ならば売り出し価格近くで売れることも珍しくありません。
地域による相場の違いも顕著です。例えば、主要都市における中古戸建ての平均売却価格は、東京都で約5,800万円、神奈川県で約3,800万円、地方都市では1,000万〜3,000万円台が中心価格帯になっています。このように、都市部と地方では相場に大きな差があります。
| エリア | 平均売却価格（万円） | 特記事項 |
|---|---|---|
| 東京都 | 約5,800 | 首都圏で最も高い相場 |
| 神奈川県 | 約3,800 | 東京都に次いで高い傾向 |
| 地方都市 | 1,000～3,000 | 都心よりも抑えめな価格帯 |
築年数別による戸建て売却相場の傾向
築年数ごとに戸建ての成約価格の傾向を整理しました。以下の表は、公的な成約データを基に、築年数帯ごとの平均成約価格を示しています。
| 築年数帯 | 首都圏 平均成約価格（万円） | 相場のポイント |
|---|---|---|
| 築0～5年 | 約5,164 | もっとも高値。新築に近く、買い手の選択肢も広い |
| 築6～10年 | 約4,600前後 | まだ設備状態が良好で、売却しやすい |
| 築20年以上（～25年、～30年） | 築20年：約4,394、築30年：約3,755 | 建物より土地価値が中心になり、価格は下がる |
（出典に基づくデータを整理しています）
築0～5年は首都圏において、平均約5,164万円と高い成約価格を維持しています 。築6～10年ではやや下がるものの、依然として4,600万円台前後と高値を維持していることが推測されます 。
一方、築20年を超えると、道路の耐用年数（22年）に近づくため、建物の価値は大きく減少し、土地価値が売却価格の中心になる傾向があります 。実際に、首都圏の築20年の戸建ては約4,394万円、築30年になると約3,755万円と価格が下がっているデータもあります 。
このように築年が進むと相場が下落するのは、建物の劣化・市場ニーズの低下・設備老朽化などが背景にあります。また、築が古くなるほど、売却は土地の評価に依存し、建物価値が低下する構図になります 。
立地・アクセス環境が価格に与える影響
戸建ての売却価格において、立地やアクセス環境は極めて重要な要素です。以下の表に、主な立地要因とそれが価格に与える影響をまとめました。
| 立地要因 | 影響の内容 | 具体例 |
|---|---|---|
| 駅からの距離 | 近いほど価格に好影響 | 徒歩10分以内は高評価、15分超は㎡単価で13～26％下落の例も |
| 用途地域・周辺環境 | 住宅地としての魅力向上 | 学校、公園、商業施設の充実などで評価アップ |
| 災害リスク・治安 | 安心感が購入意欲に直結 | 災害リスクの低さ、安全な地域は価格を下支え |
まず、駅からの距離が近いほど価格に良い影響を与えます。特に徒歩10分以内は資産価値が高く評価される傾向があります。東京都における中古戸建てでは、駅から「11～15分」で平均㎡単価が約13％下落し、「16分以上」では約26％下落しているデータもあります。
一方で、駅から遠い物件でも工夫次第で売却しやすくなる場合もあります。たとえば、バス停が近かったり、スーパー・公園・保育園などの施設が徒歩圏内に整っている場合には、交通デメリットを補い、むしろ静かで落ち着いた住環境として評価されるケースもあります。
さらに、用途地域や周辺施設、治安、災害リスクなども価格に大きく影響します。用途地域が住宅向けに適した地域であれば、生活利便性や居住の快適性が高まり、価格にもプラスの効果が現れます。治安や災害リスクの低さは、安心して暮らせる環境として購入希望者に訴求しやすく、結果として価格を下支えする力になります。
相場を把握する際には、単に「全国平均や築年数別の価格」で見るのではなく、必ず立地条件ごとに比較することが大切です。同じ築年でも、駅近・施設充実・災害リスクが低いなどの条件が整えば、相場以上の価格で売れる可能性があります。そのため、査定や比較を行う際には、駅からの距離、周辺環境、安全性などを包括的に見ていくことをおすすめします。
自分でできる戸建て売却相場の調べ方と注意点
戸建ての売却を検討されている方が、ご自身で市場価格を把握するための実践的な方法をいくつかご紹介します。それぞれの方法の特徴や注意点も含めて、信頼できる情報に基づいて解説いたします。
| 調べ方 | 特徴 | 注意点 |
|---|---|---|
| 不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム） | 過去の成約事例を確認できる公的なデータです。 | 物件の条件が違うと参考になりづらいことがあります。 |
| レインズ・マーケット・インフォメーション | 不動産会社間で扱われる実際の成約価格が見られる信頼性の高い情報源です。 | データの絞り込みが必要で、初心者には操作が少し難しいかもしれません。 |
| 不動産ポータルサイト（SUUMO・ホームズ等） | 現在売り出している類似物件を検索でき、市場の流通価格が分かります。 | 売り出し価格であり、成約価格より高めの場合が多いことに注意が必要です。 |
まず、「不動産情報ライブラリ」では、国土交通省が運営する公的な取引価格データが利用できます。戸建ての成約事例を地域や築年数などで絞り込んで検索し、おおよその相場を確認できます。
「レインズ・マーケット・インフォメーション」は、不動産会社間で共有される実際の成約価格が反映されており、より実勢に近い相場を把握するのに適しています。ただし、条件設定や絞り込みが必要なため、操作に慣れが必要です。
また、SUUMOやホームズなどの不動産ポータルサイトでは、現在売り出されている戸建ての価格を調べられます。市場に流れている価格感を掴むには便利ですが、あくまで「売り出し価格」であるため、交渉や値引き等により実際の成約額は低くなることがある点にご留意ください。
さらに、公的評価額を活用した調査も参考になります。「固定資産税評価額」は土地の公示価格の目安となるもので、この評価額を活用すると、おおよその相場を推測できます。
それぞれの情報は一長一短がありますので、複数の方法を組み合わせて調査されることをおすすめいたします。特に成約価格に基づく公的データ（ライブラリ・レインズ）を基軸にし、ポータルサイトや公的評価額を補助的に活用することで、より精度の高い相場把握が可能となります。
まとめ
戸建ての売却を考える際、相場を正しく把握することが大切です。築年数や立地条件、駅や公共施設へのアクセス環境は価格に大きく影響します。また、売り出し価格と実際の成約価格には差が生じることも知っておきたいポイントです。築年数が進むにつれて建物の価値は下がり、土地の価値が重視される傾向が高まります。正確な相場を知るには、公的データやポータルサイトを活用し、地域や築年ごとの傾向に目を向けることが重要です。しっかりと情報を集め、自分に合った売却の計画を立てましょう。
後藤正浩
部署：株式会社go-to不動産 本店
資格：宅地建物取引士
魚介が美味しく、支援も充実しており住みやすさが魅力な明石が好きです。
魚介が食べたくなったら魚の棚に行き新鮮な魚やタコ、貝を選ぶのが楽しいです！
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