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戸建て売却の費用や内訳はどうなる？税金や諸経費も一覧で紹介
2026-01-31
戸建ての売却を検討していると、「実際にどれくらいの費用や税金が必要なのか」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。印紙税や仲介手数料など避けて通れない支出から、譲渡所得税といった利益が出た場合の税金まで、費用の内訳は意外と複雑です。本記事では戸建て売却時に発生する主な費用や税金の種類、その計算方法や節税のポイント、さらに状況によって発生する追加費用まで、わかりやすく整理して解説します。費用を把握し、納得のいく売却を進めたい方に役立つ内容です。
戸建て売却にかかる主な費用と税金の一覧
戸建てを売却する際に、必ずかかる費用と税金には以下のようなものがあります。
| 項目 | 内容 | 概ねの目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う報酬。宅地建物取引業法で上限が定められている。 | 売却価格×3%＋6万円＋消費税（上限） |
| 印紙税 | 売買契約書作成時に貼付する税金。軽減措置がある。 | 記載金額が5,000万円以下の場合：本則2万円、軽減1万円 |
| 登録免許税・司法書士報酬 | 住宅ローン完済後の抵当権抹消登記にかかる費用。 | 登録免許税：2,000円程度 司法書士報酬：2〜3万円程度 |
| 譲渡所得税 | 売却益（譲渡所得）に対して課される所得税・住民税・復興特別所得税の合計。 | 所有期間5年以下：約39.63％ 5年超：約20.315％ |
| 売却価格に対する総額目安 | 仲介手数料や税金などを合計した概算の負担比率。 | おおむね売却価格の4〜6％程度 |
まず、仲介手数料は上限が法律で定められており、売却価格が高くなるほど費用も増えます（例：3,000万円の場合、約105万6,000円（税込）） 。印紙税は売買契約書に記載された価格によって変わり、軽減措置が適用されると税額が半額になる場合があります（例：3,000万円で軽減税率適用の場合、印紙税は1万円） 。
さらに、住宅ローンの抵当権抹消登記には登録免許税がかかり、土地と建物それぞれにかかるため2,000円、加えて司法書士に依頼すると2〜3万円程度の報酬が必要です 。
また、売却して利益が生じた場合は「譲渡所得税」が課されます。所有期間に応じて税率が異なり、短期譲渡（5年以下）は約39.63%、長期譲渡（5年超）は約20.315%となります 。
これら主要な費用を合計すると、売却価格の4〜6％程度が総額の目安となります。たとえば2,000万円の売却であれば80〜120万円程度、5,000万円なら200〜300万円程度の費用がかかる見通しです 。
各費用・税金の内訳と具体的な計算方法
戸建て売却にあたり発生する費用や税金の代表的な項目について、具体的に計算方法や目安費用をわかりやすく整理します。
まず、「仲介手数料」は、宅地建物取引業法で定められた上限額が存在します。売買価格ごとに、以下のように段階的に計算します。
| 売買価格の範囲 | 上限手数料率（税抜） | 加算額（税抜） |
|---|---|---|
| 〜200万円 | 5% | ― |
| 200万円超～400万円 | 4% | 2万円以内 |
| 400万円超 | 3% | 6万円以内 |
たとえば3,000万円の物件であれば「取引価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額が上限となり、税抜で96万円、税込で105万6,000円となります。さらに、800万円以下の取引については売主・買主双方の合意により、税込33万円まで手数料上限が引き上げられる特例もあります。
次に「印紙税」は、売買契約書に貼付する収入印紙の税額が取引価格に応じて異なります。軽減措置が適用される場合もあり、具体的な金額表を参照して確認することが必要です。
「登録免許税」と「抵当権抹消登記にかかる費用」については、以下の内訳をご覧ください。
| 費用項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 抵当権抹消登記：不動産1件あたり | 1,000円（例：土地＋建物で2件＝2,000円） |
| 司法書士報酬 | 手続きを司法書士に依頼した場合 | 1.5万円〜3万円程度が一般的な相場 |
| 証明書取得費など実費 | 登記簿謄本取得、郵送費等 | 数百円〜数千円（例：登記事項証明書600円／通） |
仮に土地・建物それぞれ1件ずつ抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合、登録免許税は2,000円、司法書士報酬が仮に2万5,000円、さらに実費を含めると、おおむね3万円前後が相場となります。自己で手続きを行う場合は、登録免許税と証明書取得費のみで済み、数千円程度に抑えられるケースもあります。
このように、各費用について具体的な計算方法や相場を把握しておくことは、売却準備時の資金計画においてとても重要です。
譲渡所得税の計算と節税のポイント
戸建てを売却する際には、「譲渡所得税」の計算方法や、税負担を軽減できる仕組みを理解することが重要です。ここでは、基本的な計算方法、所有期間による税率の違い、そして代表的な節税制度について分かりやすくご説明いたします。
| 項目 | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 譲渡所得の計算式 | 譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除 | 取得費には購入時の代金や諸費用、減価償却相当額を含めます。譲渡費用には仲介手数料・印紙税などが含まれます。 |
| 所有期間による税率 |
短期（5年以下）：約39.63％ 長期（5年超）：約20.315％ |
長期所有の方が税率が半分程度に軽減されます。 |
| 3,000万円特別控除 | 譲渡所得から最大3,000万円を控除可能 | 多くの場合、譲渡所得が控除額以下なら課税されません。 |
まず、譲渡所得とは「売却価格」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた額です。そこから、一定要件を満たす場合には「３,０００万円特別控除」をさらに差し引けます。取得費には購入時の代金や購入諸費用、建物の減価償却費相当分を加味し、譲渡費用には仲介手数料や印紙税・測量費などが含まれます（国税庁）。
次に税率ですが、所有期間が「５年以下」の短期譲渡の場合、所得税・住民税・復興特別所得税を合わせて約39.63％です。一方、「５年を超える」長期譲渡では約20.315％となり、おおよそ半額です。
そして最も注目したいのが「３,０００万円特別控除」です。居住用の戸建てを売却する場合、要件次第で譲渡所得から最大３,０００万円を差し引くことができます。たとえば、売却によって得られた利益が３,０００万円以下であれば、譲渡所得税は発生しません。また、控除後の課税所得が残る場合でも、軽減税率との併用によりさらに税負担を抑えられる場合があります。
以上が譲渡所得税の基本と節税ポイントです。正確な税額を算出するには、売却価格や取得費、譲渡費用など具体的な金額が必要ですが、本表を参考に概要をご理解いただければ幸いです。必要があれば、確定申告の際に専門家にご相談されるのもおすすめです。
：状況に応じて発生するその他の費用
戸建ての売却にあたっては、基本的な費用以外にも、物件の状況や取引の内容によって発生する追加的な費用があります。以下に主な項目を、誰にでも分かりやすいようにまとめました。
| 費用項目 | 内容の概要 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| インスペクション費用 | 建物の現況を専門家が確認する費用（保証付保の前提として行うこともあります） | 約５万円〜10万円程度 |
| ハウスクリーニング費用 | 引き渡し前に居住部分の清掃を行う費用 | 約５万円〜15万円程度 |
| 解体費用 | 建物を取り壊す場合に必要な費用（老朽化などにより必要となるケース） | 木造戸建てで約100万円〜300万円程度 |
まず、インスペクションとは住宅の目視や簡易検査を通して、構造や劣化の状態を確認する調査です。これにより買主の安心につながるだけでなく、瑕疵担保保険の加入要件となる場合もあります。検査費用は５万円〜10万円程度が相場となっています。
次に、ハウスクリーニング費用は、引き渡し前の清掃に必要な料金で、一般的には約５万円〜15万円程度かかるとされています。物件の状態や広さによって増減する可能性があります。
また、解体を伴う売却の場合は解体費用も考慮が必要です。木造住宅であれば、100万円〜300万円程度が目安となります。老朽化や土地活用などの理由で必要になるケースがありますので、事前に見積もりを取ることをおすすめします。
さらに、瑕疵担保保険を利用する場合には、保険料と検査費用が別途必要となります。たとえば既存住宅売買瑕疵保険では、保険料が約２万〜３万円、検査費用は５万円〜10万円程度かかり、合計で７万円〜15万円程度が相場です。
最後に、引越し費用や住宅ローンの繰上げ返済手数料なども忘れてはなりません。特にローン残高がある場合は、一括返済の際に金融機関によって数千円〜数万円の手数料が発生することがあります。
このように、状況によって必要となる費用はいくつかありますが、事前に把握しておくことで売却後のトラブルを避け、安心して取引を進められます。
まとめ
戸建てを売却する際には、印紙税や消費税、登録免許税、仲介手数料といった必ず発生する費用に加え、売却益がある場合には譲渡所得税も考慮しなければなりません。それぞれの費用や税金には具体的な計算方法と適用条件があり、相場を知ることで適正な準備がしやすくなります。また、状況に応じて測量費やハウスクリーニング費用なども発生する可能性があるため、全体像を理解して資金計画を立てることが大切です。正しい知識を持つことで安心して売却を進めていただけます。
後藤正浩
部署：株式会社go-to不動産 本店
資格：宅地建物取引士
魚介が美味しく、支援も充実しており住みやすさが魅力な明石が好きです。
魚介が食べたくなったら魚の棚に行き新鮮な魚やタコ、貝を選ぶのが楽しいです！
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