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戸建て売却時の住宅ローン残債はどうなる？税金や費用も確認しよう
2026-01-31
戸建ての売却を考える時、住宅ローンの残債や売却による税金・諸費用がどの程度かかるのか、不安を感じていませんか。大切な住まいを手放す決断は、だれにとっても大きな出来事です。住宅ローンの残債額と売却価格の関係、売却に伴う各種費用や税金、手続きの流れや注意点まで、疑問や心配を解消できるよう分かりやすく整理しました。この記事を読めば、戸建て売却の全体像と失敗しないための備えが分かります。
住宅ローンの残債と売却価格の関係性を把握する
住宅を売却する際、まず押さえておきたいのは「オーバーローン」と「アンダーローン」という違いです。オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却価格を上回っており、売却代金だけではローンが完済できない状態を指します。一方、アンダーローンとは、売却価格がローンの残債を上回り、売却代金で完済できる状態です。アンダーローンであれば、抵当権の抹消手続きもスムーズに進みますが、オーバーローンの場合は追加資金の用意が必要になります（例：自己資金で補う、住み替えローンを利用する、任意売却を検討する）。
オーバーローン状態で売却を進めるには、差額を自己資金で賄う方法があります。例えば、売却価格が2,300万円でローン残債が2,800万円の場合、500万円の自己資金が用意できれば売却は可能です。また、住み替えローンを活用することで、現在の残債と新居購入の融資をまとめる方法もあります。ただし、審査が必要で、資金負担が増える点に注意が必要です。任意売却という選択肢もありますが、金融機関との合意やローン滞納の段階での対応が前提となります。
アンダーローンの状況では、売却代金でローンを完済したうえで、諸費用を差し引いた金額が手元に残る可能性があります。諸費用には仲介手数料や登記費用、印紙税などが含まれますので、これらを差し引いた上で最終的な残額をシミュレーションすることが重要です。
以下に、オーバーローンとアンダーローンの状態に応じた対応をわかりやすくまとめました。
| 状況 | 説明 | 対応例 |
|---|---|---|
| アンダーローン | 売却価格＞ローン残債 | 売却代金で完済＋諸費用も可能性あり |
| オーバーローン（自己資金あり） | 売却価格＜ローン残債だが自己資金で補填可能 | 自己資金で差額を補い、売却・抵当権抹消 |
| オーバーローン（自己資金なし） | 売却価格＜ローン残債かつ資金不足 | 住み替えローン・任意売却などの検討が必要 |
戸建て売却にかかる税金と費用の具体的な内容
戸建てを売却する際には、さまざまな税金や費用がかかります。以下に代表的な項目とその目安を整理いたします。
| 項目 | 概要 | 目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に売買成立時点で支払う報酬 | 売買価格×3％＋6万円（税別）が上限（400万円超の場合） |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付して納める税金 | 契約金額に応じて数千円～数万円 |
| 登記費用・繰上返済手数料 | 抵当権抹消登記費用＋司法書士報酬、一括返済のための事務手数料 | 登記費用：数千円＋司法書士報酬1～2万円程度、繰上返済手数料：5,000円～5万円程度 |
仲介手数料の上限設定は法律により定められており、たとえば400万円を超える取引では「売買価格の3％＋6万円」が上限となります（税別）です。実際には多くの場合、上限近くで設定されることが一般的です。
印紙税は売買契約書に貼付する必要があり、契約金額に応じて数千円から数万円の負担となります。
抵当権抹消には登記費用が必要で、登録免許税として数千円、そのほか司法書士報酬として1万円～2万円程度が目安となります。住宅ローンの繰上返済に伴い金融機関へ支払う手数料は、おおよそ5,000円から5万円程度です。
次に、譲渡所得税の計算方法と税率についてご説明いたします。
譲渡所得は、以下の式で算出されます：
譲渡所得＝譲渡価格 −（取得費＋譲渡費用） − 特別控除額（該当する場合）
税率は所有期間によって異なります：
| 所有期間 | 税率（所得税＋復興特別所得税＋住民税） |
|---|---|
| 短期譲渡所得（5年以内） | 約39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％） |
| 長期譲渡所得（5年超） | 約20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％） |
所有期間の判定は、譲渡した年の1月1日時点の所有期間によって行われます。わずかなタイミングの違いにより税率が大きく異なるため、売却の時期は慎重に検討することが重要です。
最後に、居住用財産に適用される特例についてご紹介いたします。
代表的なものとしては、「居住用財産の3,000万円特別控除」があり、一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
また、オーバーローンにより売却損が発生した場合は、損失の繰越控除や他の所得との損益通算が可能な場合があります。このような税務上の特例を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。
売却プロセスにおける手続きの流れと注意点
戸建ての売却を始める際には、まず住宅ローンの残債額や名義人、登記情報などを正確に把握することが欠かせません。特にローン残債は日割りによって変動するため、決済予定日を明示して金融機関に正確な残債額を確認することが重要です。日付ごとの利息も含めた完済額を把握し、資金計画を精緻に立てましょう（例えば「12月15日時点の残債額はいくらか？」といった問い合わせが有効です）。
売却代金でローンの残債を完済できる場合、通常は司法書士を通じて、決済当日に売却代金でローンを一括返済し、抵当権抹消と所有権移転登記を同時に進める流れになります。この「同時決済」方式により、買主は抵当権なしの所有権を得られますし、売主としても確実に手続きを完了させることができます。
しかし、売却代金だけでは残債を完済できない場合には、「任意売却」や「住み替えローン」、「つなぎ融資」などの選択肢を検討すべきです。任意売却は、ローン滞納が前提となることや信用情報への影響があるため、利用には慎重な判断が必要です。一方、住み替えローンでは新居のローンと合わせて既存ローンをまとめることも可能ですが、審査が厳しい場合がある点は注意が必要です。
決済当日は複数の関係者（買主、売主、金融機関、司法書士など）が関与し、同時進行で様々な手続きを進める必要があります。主な流れとしては、買主が代金を支払い、売主がローンを完済し、司法書士が抵当権抹消および所有権移転を登記し、最後に固定資産税など日割りの精算と鍵や必要書類の引き渡しを行います。
以下は、手続きの流れと注意点を整理した表です。
| ステップ | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 残債・登記情報の確認 | 決済日を指定してローン残債や名義人、登記状況を金融機関等で確認 | 日割り利息や手数料の有無も確認が必要 |
| 完済・抵当権抹消 | 売却代金でローンを完済し、抵当権抹消登記を司法書士が実施 | 司法書士への依頼や登録免許税など費用も含めて準備 |
| 決済・引き渡し | 所有権移転登記、固定資産税日割り清算、鍵と書類の引き渡し | 設備や書類の漏れがないか、事前に入念にチェック |
以上が、戸建て売却における基本的な手続きの流れと主な注意点です。特にローン残債や登記関連の確認を怠ると、売却手続き全体に支障が生じることがありますので、信頼できる専門家と連携し、慎重に準備を進められることをおすすめします。
売却後の留意点と次の住まいへの備え
戸建ての売却後には、新たな住まいへの移行や税務への対応など、複数の準備が必要になります。ここでは主なポイントを分かりやすく整理してご説明いたします。
| 項目 | 内容（目安） |
|---|---|
| 引越し・仮住まい費用 | 引越し費用：10万〜50万円、仮住まい費用：売却後住み替えまでの期間に応じて数十万円～ |
| 住み替えローン・資金計画 | 売却と新居購入に必要な資金を一括でカバーできるが、金利・審査に注意 |
| 税申告（確定申告） | 売却で利益が出た場合は、申告と特例適用の検討が必要 |
まず、売却後には引越し費用に加え、仮住まいの費用も必要になる場合があります。引越し費用は距離や荷物の量によって異なりますが、おおよそ10万〜50万円程度かかります。また、新居の決定まで期間が空く場合には、仮住まい費用も数十万円単位で見込む必要があります 。
次に、住み替えローンを利用すれば、売却後の住宅ローン残債と新居購入資金を合わせてまとめて借り入れできるため、自己資金の負担を抑えられます。ただし、金利が高めに設定されがちであり、審査基準も慎重である点は留意が必要です 。
最後に、売却で利益が出た場合には確定申告が原則として必要です。また、利益が出た場合には3,000万円の特別控除や軽減税率の特例、また売却損の場合の損益通算・繰越控除など、適用可能な税制特例を活用することで負担を軽減できます。特例の適用には確定申告が必須ですので、申告漏れのないように準備しましょう 。
まとめ
戸建ての売却を検討される際は、住宅ローンの残債と売却価格の関係や、売却にかかる税金・費用の全体像をしっかり把握することが大切です。オーバーローンやアンダーローンの違い、売却後の手続きや新たな住まいへの資金準備、税務申告の段取りまで、ひとつひとつ丁寧に確認して進めることで、不安なく大切なお住まいを手放すことができるでしょう。初めての方でも安心できる売却のお手伝いを心がけておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
後藤正浩
部署：株式会社go-to不動産 本店
資格：宅地建物取引士
魚介が美味しく、支援も充実しており住みやすさが魅力な明石が好きです。
魚介が食べたくなったら魚の棚に行き新鮮な魚やタコ、貝を選ぶのが楽しいです！
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