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【保存版】魚住駅周辺の明石不動産売却相場はでどう変化する？現在の価格や今後の傾向を紹介
2026-02-17
不動産を売却する際、「自分の物件がどのくらいの価格で売れるのか」は多くの方が気になるポイントです。特に明石の魚住駅周辺は近年、地価や不動産価格に変化が見られるエリアです。この記事では、魚住駅周辺の土地や戸建ての最新売却相場、地価の動向、さらには将来の価格予測まで、わかりやすく解説しています。売却を検討されている方が知っておきたい地域ごとのポイントや、実際に売る際に注意すべき点もまとめていますので、不動産売却を成功させたい方はぜひ参考にしてください。
魚住駅周辺の土地価格相場と地価の動向
兵庫県明石市の魚住駅（JR魚住および山陽魚住）周辺における最新の地価として、国土交通省による「公示地価」および「基準地価（地価調査）」が参考になります。2025年（令和7年）1月1日時点の公示地価の平均は、約8万7,207円／m²（坪単価：約28万8,288円）、前年比で約4.7％の上昇です。また、基準地価の平均は約9万9,166円／m²（坪単価：約32万7,823円）、前年比で約5.1％の上昇です。
また、駅周辺エリア内でも地価には明確な差があります。例えば、魚住駅近く、魚住町錦が丘3丁目8番11外では地価が14万3,000円／m²（坪単価：約47万2,727円）、対して長坂寺では2万9,000円／m²と、その差は約5倍に及びます。
代表地点の地価推移を以下の表にまとめました。
| 地点 | ㎡単価（2025年） | 坪単価 | 前年比変動率 |
|---|---|---|---|
| 魚住町住吉（標準地） | 91,800円 | 303,500円 | +4.6％ |
| 魚住町錦が丘 | 112,000円 | 370,248円 | +3.7％ |
| 魚住駅周辺平均（公示・基準地価） | 87,207円 | 288,288円 | +4.7％ |
これらから、魚住駅周辺の土地価格は、いずれも上昇傾向にあります。特に駅に近い地点ほど㎡単価・坪単価が高く、地価差も大きい状況です。
魚住駅周辺の戸建て売却相場と将来予測
以下に、魚住駅周辺の中古戸建て売却相場について、最新のデータに基づき分かりやすく整理してご説明いたします。
| 項目 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 現在の相場（坪単価） | 約78.9万円／坪（23.9万円／㎡） | 2025年の魚住駅平均値です。 |
| 坪単価の前年比変動率 | ＋10.6％ | 2024年から2025年にかけての上昇傾向です。 |
| 地域全体（魚住町）の相場（2025年） | 約65.3万円／坪（19.7万円／㎡） | 魚住駅に限らない魚住町全体の数値です。 |
まず、魚住駅そのものの相場に着目しますと、2025年における中古戸建ての坪単価はおよそ78.9万円で、2024年と比較して10.6％の上昇が見られます。この結果から、駅近エリアの物件価値が高まっている様子がうかがえます。
一方、魚住町全体で見ると2025年の坪単価は65.3万円（㎡単価19.7万円）であり、前年に比べて11.8％の下落傾向となっています。駅近に比べると幅広いエリアでの価格は安定せず、むしろ下落傾向が続いています。
次に、過去10年間の価格推移について触れます。魚住駅周辺では、明確な過去10年分の数値はありませんが、2021年から2025年までの相場推移から読み取ると、小幅な上下を経て総じて上昇傾向が維持されております。
今後の予測については、最新の詳細な予測データは見当たりませんが、過去に10年後に▲2.1％の減少を予測した試算もございます。ただしこれはかなり以前（2021年公開）の資料であり、現時点の相場変動には当てはめにくい状況です。
以上の内容を、誰にでも分かるよう丁寧に整理いたしました。売却をご検討中の方は、駅近エリアで特に好調な傾向が続いている点をご参考になさってください。
明石市全体の不動産売却傾向（マンション・土地・戸建て）
明石市における不動産の売却傾向を、物件種別ごとの平均価格・築年・面積別の相場変化・前年同時期との比較に沿ってわかりやすくご紹介します。
| 物件種別 | 平均売却価格の目安 | 前年同時期との変動 |
|---|---|---|
| 中古マンション （総平均） |
約1,712万円（2024年1～3月） | −0.45％の下落 |
| 中古一戸建て | 取引件数977件で平均2,863万円 | 坪単価では前年より11.7％の下落 |
| 土地（公示地価） | 平均約12.4万円/㎡（2022年） | 前年比で約＋0.95％上昇 |
まず、中古マンションの売却相場につきましては、2024年（令和6年）1～3月の総平均価格が約1,712万1111円であり、前年と比べておよそ0.45％下落しています。また、坪単価に直すと約23万9892円/㎡となっています。その中で間取り別の特徴として、3LDKや4LDKは価格上昇傾向にあり、3LDKは＋6.12％、4LDKは＋5.87％とやや高めに推移しています。
次に、中古一戸建ての傾向ですが、取引件数は977件、平均売却額は約2,863万円で、平均築年数は22年、平均土地面積は135㎡となっています。 ただ、坪単価で見ると、2025年の取引では坪単価が83.2万円で、前年に比べて11.7％程度の下落が見られており、全体として相場がやや弱含みであることがわかります。
最後に、土地の地価動向についてですが、公示地価のデータを基にした明石市全体の平均地価は約12万3949円/㎡（2022年）であり、前年と比べておよそ0.95％の上昇となっています。市内の高低差では、最高値は明石駅周辺の約18万2593円/㎡、最低値は西二見駅付近の約6万3233円/㎡で、地域によって最大で約2.88倍の差があります。
これらをまとめますと、マンションは間取りによって上昇傾向が見られるものの、総平均では若干の下落、一戸建ては取引価格自体は高いものの、坪単価では下落傾向、土地は堅調な上昇と、それぞれ異なる動きが見られます。築年数や面積、物件タイプによって売却のタイミングが変わる可能性がありますので、ご自身の物件の条件に合わせたご判断が重要です。
魚住駅周辺で売却を検討する際に知っておきたいポイント
魚住駅の近さや物件の特徴によって、売却価格には差が出ることがあります。一つひとつのポイントを整理してご紹介いたします。
| ポイント | 概要 | 影響の方向性 |
|---|---|---|
| 駅からの距離 | 駅徒歩の近さにより価格が変動します。近いほど利便性が高く、価格も有利となります。 | 駅近いほど価格高め |
| 築年数・面積・形態 | 築年が浅く、広さが十分で、使い勝手の良い形態であるほど、価格にプラスの影響があります。 | 新しく・広く・構造しっかり → 価格上昇傾向 |
| 諸費用の目安 | 売却時には仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用などがかかります。総額は売却金額の約5～7％程度が一般的です。 | 費用は価格の影響減 |
以下、ポイントごとに詳しくご説明いたします。
1. 駅からの距離による価格差
駅に近いほど利便性が高く、住みやすさへの需要も高まります。そのため、徒歩圏内が近い物件ほど売却価格が高めに設定される傾向があります。
2. 築年数・面積・建物形態による違い
築浅の建物は劣化が少なく、メンテナンス費用の見通しが良いため評価が高くなります。また、居住面積が十分あることや、敷地・建物の形態が整っていることも有利です。
3. 売却時にかかる主な費用目安
売却時には以下のような費用がかかります。
| 費用項目 | 目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格の上限として、例えば3,000万円なら約105万6千円（税込）程度です（「売却価格×3％＋6万円＋消費税」の速算式）。 |
| 印紙税 | 売買契約書に必要。たとえば、3,000万円の場合、本則税率で2万円となります。 |
| 抵当権抹消登記費 | 登録免許税と司法書士報酬で、1～2万円程度です。 |
このように、一般的な売却価格が3,000万円前後の物件では、仲介手数料・税金・登記費用などを含めると、合計で売却価格の約5～7％程度の費用がかかる見込みです。
以上のように、駅からの距離や築年数・面積・建物形態などの条件によって、売却価格には違いが生じます。また、費用をあらかじめ把握しておくことで、手元に残る金額を正しく見積もることができ、売却計画を立てやすくなります。
まとめ
明石の魚住駅周辺の不動産売却相場に関する最新の動向や今後の予測について解説しました。駅周辺の土地価格は年々変動しており、駅近や人気地区の価格が特に高くなる傾向が見受けられます。一方で築年数や土地の広さによって売却価格には大きな差が生じるため、ご自身の物件の特徴を正確に把握することが重要です。また、売却には仲介手数料などの諸費用も発生するため、相場だけでなく費用面も考慮して計画を立てることが成功への鍵となります。本記事を参考に、魚住駅周辺での売却を安心して進めていただければ幸いです。
後藤正浩
部署：株式会社go-to不動産 本店
資格：宅地建物取引士
魚介が美味しく、支援も充実しており住みやすさが魅力な明石が好きです。
魚介が食べたくなったら魚の棚に行き新鮮な魚やタコ、貝を選ぶのが楽しいです！
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